주택 매도 비용 총정리

1. 양도소득세 계산 구조

양도소득세는 다음과 같은 단계로 계산합니다. 양도가액에서 취득가액과 필요경비(취득세, 중개보수, 법무사 비용 등)를 빼서 양도차익을 구하고, 여기서 장기보유특별공제와 기본공제(연 250만 원)를 차감하면 양도소득과세표준이 됩니다.

과세표준에 세율을 곱하면 양도소득세가 산출됩니다. 기본세율은 1,400만원 이하 6%부터 10억 원 초과 45%까지 누진세율이 적용됩니다. 지방소득세(양도소득세의 10%)가 별도로 부과되므로 실질 세부담은 약 10% 더 높습니다.

2. 1가구 1주택 비과세

1가구 1주택자가 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 이상 거주 포함)한 주택을 양도하면 양도가액 12억 원까지 비과세됩니다. 12억 원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다.

비과세를 받으려면 양도일 현재 1가구 1주택이어야 하며, 일시적 2주택 등의 특례 규정도 있습니다. 상속, 혼인, 동거봉양 등으로 일시적으로 2주택이 된 경우에는 일정 기간 내 기존 주택을 처분하면 비과세가 적용됩니다.

3. 장기보유특별공제

3년 이상 보유한 부동산을 양도하면 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 일반 부동산은 보유기간에 따라 연 2%씩, 최대 15년 30%까지 공제됩니다.

1가구 1주택(양도가 12억 초과분 과세 시)은 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%로, 최대 10년 보유·10년 거주 시 80%까지 공제됩니다. 장기보유와 실거주를 함께 충족하면 세 부담이 크게 줄어듭니다.

4. 다주택자 중과세율

다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도하면 기본세율에 20~30%p가 가산됩니다(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p). 다만, 정부 정책에 따라 중과 유예 기간이 적용되는 경우가 있으므로 양도 시점의 최신 규정을 확인해야 합니다. 중과 시에는 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다.

5. 매도 시 중개보수

매도인도 매수인과 동일한 중개보수 요율이 적용됩니다. 매매가격 구간별 법정 상한요율 이내에서 중개사와 협의하며, 부가가치세가 별도로 부과될 수 있습니다. 중개보수는 양도소득세 계산 시 필요경비로 공제받을 수 있으므로 영수증을 반드시 보관하세요.

6. 매도 시 유의사항

• 양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고·납부
• 실거래가 신고는 계약일로부터 30일 이내 관할 시·군·구청에 공동 신고
• 필요경비 입증을 위해 취득 시 영수증(중개보수, 법무사 비용 등)을 보관