2026 양도세 중과 부활 총정리

양도세 중과 유예란?

다주택자 양도세 중과란, 조정대상지역에서 2주택 이상을 보유한 사람이 주택을 양도할 때 기본세율(6~45%)에 추가 세율을 더해 과세하는 제도입니다.

2022년 5월 10일, 윤석열 정부 출범과 함께 부동산 시장 안정을 위해 이 중과 제도를 1년간 한시적으로 유예했습니다. 이후 세 차례에 걸쳐 유예가 연장되어 2026년 5월 9일까지 중과가 적용되지 않았습니다.

즉, 유예 기간 동안 다주택자도 기본세율(6~45%)만으로 양도소득세를 납부할 수 있었고, 장기보유특별공제도 적용받을 수 있었습니다.

핵심 일정표

누가 영향받나?

조정대상지역에 주택을 보유한 다주택자가 직접적인 영향을 받습니다. 2026년 2월 현재 조정대상지역은 다음과 같습니다.

• 서울특별시 — 전역 (25개 자치구)
• 경기도 12곳 — 과천, 성남 (분당·수정), 하남, 광명, 구리, 안양 (동안·만안), 수원 (영통·팔달·장안·권선), 용인 (수지·기흥), 고양 (덕양·일산동·일산서), 화성 (동탄2), 의왕, 군포

비조정지역 주택만 보유한 경우에는 3주택까지 기본세율이 적용되므로 중과 부활의 직접적 영향이 제한적입니다.

중과 세율표

2026년 5월 10일 이후 조정대상지역 주택을 양도할 때 적용되는 세율입니다. 지방소득세(양도소득세의 10%)가 별도 부과됩니다.

* 기본세율 6~45% + 중과 추가분. 지방소득세(10%) 별도

장기보유특별공제 배제

중과가 적용되면 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다. 유예 기간에는 다주택자도 보유기간에 따라 최대 30%의 장기보유특별공제를 받을 수 있었지만, 2026년 5월 10일 이후에는 공제가 전면 배제됩니다.

예를 들어, 10년 보유한 주택의 양도차익이 5억 원인 경우, 유예 기간에는 30% 공제(1.5억 원)를 받아 3.5억 원에 과세되었지만, 중과 부활 후에는 5억 원 전액에 중과세율이 적용됩니다.

잔금 유예 특례 (경과규정)

과거 중과 유예 시행 시, 유예 종료 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 잔금일이 유예 종료일 이후라도 기본세율을 적용하는 경과규정을 두었습니다.

2026년 5월 유예 종료 시에도 유사한 경과규정이 적용될 가능성이 높으나, 구체적인 내용은 시행령 개정 시 확정됩니다. 다주택 매도를 계획 중이라면 2026년 5월 9일 이전에 계약을 체결하는 것이 유리할 수 있습니다.

중과세율 폐지 법안

정부는 다주택자 양도세 중과 제도 자체를 폐지하는 소득세법 개정안을 국회에 제출한 상태입니다. 이 법안이 통과되면 중과 제도가 영구적으로 사라지게 됩니다.

그러나 2026년 2월 현재 국회 통과 여부는 미정이며, 여야 간 입장 차이가 있어 통과 시기를 예단하기 어렵습니다. 법안 통과 전까지는 현행 중과 규정이 2026년 5월 10일부터 그대로 시행됩니다.