DSR·LTV 주택담보대출 한도 계산기 (2026년 10월 기준)

한도를 정하는 세 가지 기준

은행은 집값으로 정하는 LTV 한도, 금융당국이 지역별로 막아 둔 주담대 상한, 소득으로 정하는 DSR 한도를 따로 계산해서 가장 작은 금액을 한도로 잡아요. 서울 8억 원 아파트를 무주택자가 사는 경우 세 값은 3억 2,000만 원, 6억 원, 소득에 따라 달라지는 DSR 한도예요. 소득이 낮으면 DSR이, 집값이 비싸면 상한이, 그 사이에서는 LTV가 한도를 정해요.

LTV 비율 (지역과 보유 상태별)

금융위원회는 2025년 10월 15일 보도자료에서 규제지역 무주택자(처분 조건부 1주택자 포함)의 LTV를 70%에서 40%로 낮췄고 2025년 10월 16일부터 적용해요. 생애최초는 2025년 6월 27일 방안에서 수도권·규제지역이 80%에서 70%로 내려갔고 지방 비규제는 80%가 그대로예요. 지방에서 집을 두고 추가로 사는 경우 규정은 60%지만 은행이 자율로 0%로 막는 곳이 있어요. 부부 합산 소득 9천만 원 이하 서민·실수요자에게 규제지역 60%를 준다는 보도는 공식 문서로 확인하지 못해서 계산에 넣지 않았어요.

주담대 상한과 만기 (수도권·규제지역)

서울·인천·경기 전체와 규제지역의 주택구입 주담대에 적용해요. 6억 원 상한은 2025년 6월 28일에 시작했고 시가 구간별 4억·2억 원은 2025년 10월 16일부터예요. 중도금대출은 빼고 잔금 대출로 바뀔 때 적용하며 만기는 30년 이내, 대출 실행 후 6개월 안에 전입해야 해요. 지방은 이 상한이 없어요. 시가 20억 원 서울 아파트라면 LTV 40%가 8억 원이어도 상한 4억 원에서 끊겨요.

스트레스 DSR 적용 금리

DSR은 1년에 갚는 원금과 이자의 합을 연소득으로 나눈 값이에요. 은행권 한도는 40%이고 제2금융권은 50%예요. 2025년 7월 1일 시작한 3단계 스트레스 DSR은 실제 금리에 스트레스 금리를 더한 값으로 이 원리금을 계산해요. 금융위 행정지도(2026년 7월 1일 시행본)는 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리 하한을 3.0%로 두고 그 밖의 지역은 하한 1.5%의 50%만 2026년 12월 31일까지 더하게 해요. 실제 스트레스 금리는 이 하한 이상이라 은행이 적용하는 값이 더 높을 수 있어요.

반영비율은 2025년 5월 20일 금융위 발표 기준이에요. 3.0% 하한에도 같은 비율을 곱하는지는 확인하지 못해서 혼합형과 주기형은 참고값으로 표시해요. 고정 기간이 만기의 30%에 못 미치면 변동형처럼 100%로 계산해요.

연소득 5,000만 원, 서울 8억 원 아파트 계산 예시

무주택자가 변동금리 4.0%로 30년 원리금균등 대출을 받는다고 가정해요. 위 계산기의 처음 값과 같고 결과도 같아요.

1. LTV 한도: 8억 원 × 40% = 3억 2,000만 원
2. 주담대 상한: 시가 15억 원 이하라서 6억 원
3. 월 상환 가능액: 5,000만 원 × 40% ÷ 12 = 166.7만 원
4. DSR 산정 금리: 4.0% + 3.0% × 100% = 7.0%
5. DSR 한도: 166.7만 원 × (1 − (1 + 0.07/12)^−360) ÷ (0.07/12) = 2억 5,051만 원
6. 최종 한도: min(3억 2,000만 원, 6억 원, 2억 5,051만 원) = 2억 5,051만 원

스트레스 금리를 더하지 않고 4.0%로만 계산하면 DSR 한도는 3억 4,910만 원이었을 거예요. 가산 3.0%p 때문에 9,859만 원이 줄어요. 실제로 갚는 돈은 4.0% 기준 월 약 120만 원이에요. 한도만 7.0%로 잡는 거예요.

조건을 바꾸면

소득을 8,000만 원으로 올리면 DSR 한도가 4억 82만 원까지 커지지만 LTV 40%가 3억 2,000만 원에서 먼저 막아요. 생애최초는 LTV가 70%라 DSR이 다시 한도를 정해요. 지방은 스트레스 가산이 0.75%p뿐이라 금리 4.75%로 계산해요.

바뀌는 날짜와 다시 볼 것

지방 주담대 스트레스 금리 50% 특례는 2026년 12월 31일에 끝나요. 연장되지 않으면 지방 가산이 1.5%p가 되어 같은 소득의 DSR 한도가 줄어요. 서울 전역과 경기 12곳 아파트의 토지거래허가구역도 같은 날 만료되는 것으로 보도됐는데 공고 원문은 확인하지 못했어요. 규제지역은 반기마다 재검토하고 (주택법 제63조의2 제7항) 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시가 2026년 7월 1일 추가돼 지금은 서울 25개 구와 경기 15곳이에요. 지정이 바뀌면 LTV가 하루 만에 달라지니 계약 직전에 지역을 다시 보세요.

대출 신청 전에 할 일

거래 은행 창구나 앱에서 소득 증빙을 내면 은행이 같은 순서로 한도를 계산해 줘요. 이 계산기와 은행 결과가 다르다면 이유는 대개 셋 중 하나예요. KB시세가 매매가보다 낮아서 LTV 금액이 줄었거나 기존 신용대출이 DSR에 들어갔거나 은행이 인정한 소득이 입력값과 달라서예요.

이 계산기에 넣지 않은 경우도 있어요. 1주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세대출은 2025년 10월 29일부터 이자 상환분이 DSR에 들어가요. 신용대출은 잔액 1억 원을 넘는 부분에만 스트레스 금리가 붙어요. 정책 대출(디딤돌, 신생아 특례)은 한도와 조건이 달라서 매수 비용 계산기의 대출 상세 설정에서 상품별로 볼 수 있어요. 취득세와 중개보수까지 같이 보려면 같은 계산기를 쓰세요.

근거

• 금융위원회 2025년 6월 27일, 2025년 10월 15일 보도자료: LTV, 주담대 상한, 만기 30년, 6개월 전입 의무
• 금융위원회 스트레스 DSR 보도자료: 적용 대상(주담대 전면, 신용대출 1억 원 초과, 기타대출)
• 금융규제민원포털 행정지도: 2026년 7월 1일 시행본 스트레스 금리 하한
• 정책브리핑: 차주단위 DSR 은행 40%, 제2금융권 50%
• 국토교통부 2026년 6월 30일 발표: 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 규제지역 추가