전월세 전환 계산기 (보증금↔월세, 법정 상한 5.0%)

법정 상한 계산 (기준금리 3.00%·2026년 10월 22일 기준)

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율을 연 10%와 한국은행 기준금리에 대통령령이 정한 이율을 더한 값 중 낮은 쪽 이하로 제한해요. 같은 법 시행령 제9조가 정한 이율은 연 2%예요(국가법령정보센터 시행령 현행본). 기준금리가 3.00%라서 3.00 + 2.00 = 5.00이고 10보다 작으니 상한은 연 5.0%예요.

한국은행은 2026년 8월 27일 기준금리를 2.75%에서 3.00%로 올렸어요(한국은행 통화정책방향). 10월 22일 금융통화위원회는 동결했다고 보도됐어요. 금통위가 금리를 바꾸면 상한도 같이 움직여요. 기준금리가 3.25%면 5.25%이고 8% 이상이어야 10% 상한에 닿아요.

전환 공식과 계산 예시 (연 5.0% 기준)

금액은 원 단위로 반올림해요. 월세에서 전세로 거꾸로 환산할 때는 나누는 값이 전환율이라서 비율이 낮을수록 환산 전세금이 커져요. 월세 100만 원은 5.0%에서 2억 4천만 원이고 6.0%에서는 2억 원이에요.

월세 매물과 전세 시세를 비교하는 방법

연 5.0%에서 월세 1만 원은 전세금 240만 원과 같은 값이에요(1만 원 × 12 ÷ 5.0%). 거꾸로 보증금 1,000만 원을 월세로 바꾸면 월 41,667원이에요. 보증금 5천만 원에 월세 100만 원인 매물은 전세로 환산하면 2억 9천만 원이니 같은 동네 비슷한 집의 전세 시세와 나란히 놓고 비교해요. 환산액이 전세 시세보다 높으면 월세 쪽이 더 비싼 조건이고 낮으면 월세 쪽이 싼 조건이에요.

상한을 넘는 전환율을 부를 때

집주인이 6%를 제안했다고 해 볼게요. 보증금 1억 원을 6%로 바꾸면 월세가 500,000원이고 법정 상한 5.0%로 바꾸면 416,667원이라 한 달에 83,333원 차이가 나요. 1년이면 약 100만 원이에요. 계약 기간 중이거나 갱신하면서 바꾸는 전환이면 상한 이하로 정해야 하니 위 계산기에서 직접 입력을 고르면 상한 초과 여부와 상한 기준 금액을 같이 보여 줘요.

상한 적용 범위와 헷갈리는 비율

법정 상한은 존속 중인 계약이나 갱신 때 보증금과 월세를 바꾸는 경우에만 적용해요. 새로 맺는 계약은 집주인과 세입자가 자유롭게 정해요. 그래서 신규 월세 매물의 환산 비율이 5.0%보다 높아도 법에 어긋나는 것은 아니에요.

한국부동산원이 발표하는 전월세전환율은 실제 거래를 모아 낸 시장 통계라서 법정 상한과 다른 값이에요. 이 계산기는 시장 통계 값을 넣지 않았고 법정 상한과 직접 입력한 값만 비교해요. 전월세상한제(같은 법 제7조 제2항)는 갱신 때 보증금이나 월세를 올릴 수 있는 폭을 5% 이내로 묶는 제도예요. 숫자는 같은 5%지만 전환 비율의 상한과는 별개이고 지자체 조례로 더 낮출 수 있는데 조례 현황은 확인하지 못했어요.

계산 뒤에 할 일

집주인과 전환율과 금액을 합의했으면 변경된 보증금과 월세를 계약서나 변경 계약서에 적고 줄어든 보증금의 반환 날짜와 계좌를 함께 적어요. 이체 내역은 보관해 두세요. 협의하는 날의 기준금리는 한국은행 홈페이지에서 확인해요. 월세로 바꾸면서 중개보수와 확정일자 같은 임대차 비용이 궁금하면 임대차 비용 계산기에서 이어서 계산해요.