종합부동산세 계산기 (주택분, 1세대 1주택 12억 공제)
공시가격 15억 원인 집 한 채를 70세가 10년 보유했다면 종부세 본세는 97,200원이고 농어촌특별세 19,440원을 더한 116,640원을 12월에 내요. 고령자 공제 40%와 장기보유 공제 40%가 합쳐져 한도인 80%에 닿아요. 재산세 상당액 공제 산식을 확인하지 못해 근사한 값이라서 고지서와 차이가 날 수 있어요.
종합부동산세 계산 (주택분, 개인)
항목별 내역
참고 (합계에 넣지 않음)
반영 범위와 참고값
- ·재산세 상당액 공제는 산식을 확인하지 못해 근사했어요. 재산세 본세에 (공시가격 합계 - 공제액) ÷ 공시가격 합계를 곱했고 계산 순서도 (산출세액 - 재산세 공제) × (1 - 공제율)로 가정했어요.
- ·재산세 본세 추정은 합계 공시가격을 한 채로 보고 계산해요. 여러 채면 채마다 누진되므로 실제 공제액과 다를 수 있어요.
- ·직전 연도 세액의 150%로 막는 세부담상한, 부부 공동명의 특례, 합산배제는 반영하지 않았어요.
- ·2026년 세제개편안(1주택 공제 14억 원 등)은 국회 심의 중이라 반영하지 않았어요. 12월 국회 처리 결과로 달라질 수 있어요.
공시가격 15억 원 1세대 1주택 종합부동산세 (2026년 10월 기준)
같은 집을 50세가 3년 보유했다면 세액공제가 없어서 본세가 486,000원, 농특세까지 583,200원이에요. 위 계산기는 15억 원, 70세, 10년으로 채워져 있어서 바로 같은 숫자가 나와요.
계산 순서
| 단계 | 15억 원 예시 | 기준 |
|---|---|---|
| 공시가격 합계 | 15억 원 | 6월 1일 보유 주택 |
| 공제액 | 12억 원 | 1세대 1주택 12억 원, 그 외 9억 원 |
| 과세표준 | 1억 8,000만 원 | (합계 - 공제액) × 60% |
| 산출세액 | 900,000원 | 종합부동산세법 제9조 세율 |
| 재산세 상당액 공제 | -414,000원 | 근사 (아래 설명) |
| 고령자·장기보유 공제 | -388,800원 | 합산 80% 한도, 1세대 1주택만 |
| 종부세 본세 | 97,200원 | |
| 농어촌특별세 | 19,440원 | 종부세액의 20% |
15억 원에서 12억 원을 빼면 3억 원이고 여기에 공정시장가액비율 60%를 곱한 1억 8,000만 원이 과세표준이에요. 3억 원 이하 구간 세율이 0.5%라서 산출세액이 900,000원이에요.
종합부동산세 세율표 (주택분, 개인)
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억~6억 원 | 0.7% | 0.7% |
| 6억~12억 원 | 1.0% | 1.0% |
| 12억~25억 원 | 1.3% | 2.0% |
| 25억~50억 원 | 1.5% | 3.0% |
| 50억~94억 원 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% |
표는 구간 초과분에 붙는 세율이에요. 공시가격 합계 40억 원을 2주택 이하로 가진 개인은 과세표준 18억 6,000만 원에 산출세액이 18,180,000원이고 3주택 이상이면 22,800,000원이에요. 3주택 이상과 그 외 개인은 공제액이 9억 원이고 세액공제가 없어요.
고령자·장기보유 세액공제
| 구분 | 조건 | 공제율 |
|---|---|---|
| 고령자 | 60세 이상 | 20% |
| 고령자 | 65세 이상 | 30% |
| 고령자 | 70세 이상 | 40% |
| 장기보유 | 5년 이상 | 20% |
| 장기보유 | 10년 이상 | 40% |
| 장기보유 | 15년 이상 | 50% |
두 공제율은 더하되 합계가 80%를 넘지 못해요. 70세에 15년 보유면 90%가 아니라 80%예요. 1세대 1주택자에게만 있어서 2주택자나 3주택 이상은 나이와 보유 기간을 넣어도 적용하지 않아요.
나이와 보유 기간별 종부세 비교 (공시가격 15억 원)
| 나이 | 보유 기간 | 세액공제율 | 종부세 본세 | 농특세 포함 |
|---|---|---|---|---|
| 60세 | 5년 | 40% | 291,600원 | 349,920원 |
| 65세 | 10년 | 70% | 145,800원 | 174,960원 |
| 70세 | 15년 | 80% | 97,200원 | 116,640원 |
60세에 5년 보유한 사람은 공제율이 40%라서 본세가 291,600원이에요. 70세에 15년을 보유하면 공제율이 한도 80%에 닿아 97,200원까지 내려가요. 같은 집이어도 공제 없는 경우의 486,000원과 비교하면 5배 차이가 나요. 계산기는 입력한 나이와 보유 기간을 그대로 써요.
공제액 이하면 종부세가 없어요
1세대 1주택은 공시가격이 12억 원 이하면 과세표준이 0원이라 종부세가 없어요. 공시가격 12억 원 집은 본세 0원이에요. 1세대 1주택이 아니면 합계가 9억 원 이하일 때 같아요. 합계 9억 원은 본세 0원이에요. 이 구간에서는 재산세만 내고 종부세 고지서는 오지 않아요.
2주택자 예시 (공시가격 합계 20억 원)
1세대 1주택이 아닌 2주택자는 공제액이 9억 원이고 세액공제가 없어요. 합계 20억 원이면 과세표준이 6억 6,000만 원이고 산출세액이 4,200,000원이에요. 근사한 재산세 상당액 2,293,500원을 빼면 본세가 1,906,500원이고 농특세 381,300원을 더해 2,287,800원이에요. 두 채의 공시가격을 따로 넣지 못하고 합계만 받기 때문에 재산세 공제는 실제와 더 벌어질 수 있어요.
재산세 상당액 공제를 근사한 방법
종부세 대상 주택은 재산세도 내기 때문에 같은 과세분에 세금이 두 번 붙지 않도록 재산세 상당액을 종부세에서 빼줘요. 정확한 산식은 확인하지 못했어요. 계산기는 합계 공시가격을 한 채로 보고 재산세 본세를 구한 뒤 (공시가격 합계 - 공제액) ÷ 공시가격 합계를 곱해요. 15억 원 예시는 재산세 본세를 2,070,000원으로 보고 414,000원을 뺐어요.
계산 순서는 (산출세액 - 재산세 공제) × (1 - 공제율)로 가정했어요. 1세대 1주택의 공정시장가액비율을 9억 원 초과분에도 45%로 본 점도 확인하지 못한 부분이에요. 이 두 가정이 달라지면 15억 원 예시의 본세가 달라져요.
반영하지 않은 것과 국회 심의 중인 개정안
직전 연도 세액의 150%로 막는 세부담상한은 작년 세액이 필요해서 빼요. 부부 공동명의 특례와 합산배제 주택도 넣지 않았어요. 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안에는 1세대 1주택 공제를 실거주 14억 원, 비거주 9억 원으로 바꾸고 공정시장가액비율을 70%(일부 80%)로 올리며 세부담상한을 200%로 올리는 내용이 있어요. 12월 국회 심의 중이라 시행되지 않았고 이 계산기에도 넣지 않았어요.
납부 시기와 방법
과세기준일은 6월 1일이고 고지서는 12월에 나와요. 홈택스(hometax.go.kr)나 관할 세무서에서 확인하고 낼 수 있어요. 7월과 9월에 낸 재산세는 재산세 계산기에서 따로 계산할 수 있어요.
2026년 10월 22일 기준이에요. 세액은 참고용이고 고지서 금액과 다를 수 있어요. 확인이 필요하면 관할 세무서에 물어보세요.