주택 증여 비용 계산기 (증여세 + 증여 취득세)
서울 8억 원 아파트(전용 85㎡ 이하)를 다주택자인 부모가 성년 자녀에게 증여하면 증여세 160,050,000원에 취득세·지방교육세 99,200,000원을 더한 259,250,000원이 들어요. 서울은 전역이 조정대상지역이고 시가표준액이 3억 원을 넘으면 취득세가 12%로 올라가기 때문이에요.
주택 증여 비용 계산 (증여세 + 취득세)
항목별 내역
적용한 공제 (참고)
반영 범위와 참고값
- ·부담부증여(대출·전세보증금을 함께 넘기는 증여)는 계산하지 않았어요. 채무분은 양도세, 나머지는 증여세로 나뉘는데 세부 산식을 확인하지 못했어요.
- ·10년 내 기존 증여는 이번 증여와 합산하고 기존분 세액은 현재 세율표로 다시 계산해 뺐어요. 실제 기납부세액과 다를 수 있어요.
- ·증여세 신고세액공제 3%는 기한(증여일이 속한 달 말일부터 3개월) 안에 신고한다는 가정이에요. 원문은 확인하지 못했어요.
- ·증여 취득세율은 언론·민간 자료 기준이에요. 생애최초·출산 감면은 유상취득에만 있어 증여에는 적용하지 않았어요.
- ·조정대상지역 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여받아 12% 중과를 적용했어요.
서울 8억 원 아파트 성년 자녀 증여 비용 (2026년 10월 기준)
부모가 1세대 1주택자라면 중과에서 빠져 취득세가 3.8%로 내려가요. 취득세·지방교육세가 30,400,000원이 되어 총 비용은 190,450,000원이에요. 같은 집인데 6,880만 원 차이가 나요. 위 계산기는 이 예시로 채워져 있고 증여자를 1주택자로 바꾸면 이 숫자가 나와요.
증여세 계산 순서
| 단계 | 8억 원 예시 | 기준 |
|---|---|---|
| 증여재산가액 | 8억 원 | 시가인정액 |
| 증여재산공제 | -5,000만 원 | 성년 자녀 5천만 원 |
| 과세표준 | 7억 5,000만 원 | |
| 산출세액 | 165,000,000원 | 30% 구간, 누진공제 6천만 원 |
| 신고세액공제 | -4,950,000원 | 산출세액의 3% |
| 납부할 증여세 | 160,050,000원 |
과세표준 7억 5천만 원에 30%를 곱하면 2억 2,500만 원이고 누진공제 6천만 원을 빼면 165,000,000원이에요. 기한 안에 신고하면 3%인 4,950,000원을 깎아줘요. 세율과 누진공제는 상속세 및 증여세법 제26조와 제56조가 정해요.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1억 원 이하 | 10% | 없음 |
| 1억~5억 원 | 20% | 1,000만 원 |
| 5억~10억 원 | 30% | 6,000만 원 |
| 10억~30억 원 | 40% | 1억 6,000만 원 |
| 30억 원 초과 | 50% | 4억 6,000만 원 |
증여재산공제와 혼인·출산 공제
| 받는 사람 | 10년 합산 공제 |
|---|---|
| 배우자 | 6억 원 |
| 성년 자녀 (직계존속에게 받을 때) | 5천만 원 |
| 미성년 자녀 | 2천만 원 |
| 직계존속 (부모가 자녀에게 받을 때) | 5천만 원 |
| 기타 친족 | 1천만 원 |
공제는 상속세 및 증여세법 제53조예요. 혼인신고 전후 2년이나 출생·입양 후 2년 안에 받으면 제53조의2에 따라 기본 공제와 별도로 최대 1억 원을 더 빼요. 3억 원을 성년 자녀에게 줄 때 혼인·출산 공제를 쓰면 납부할 증여세가 19,400,000원이고 쓰지 못하면 38,800,000원이에요. 배우자에게 6억 원을 주면 공제 안에 들어와 증여세는 0원이에요.
증여 취득세율
| 구분 | 취득세 | 지방교육세 | 농특세 (85㎡ 초과) | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 일반 | 3.5% | 0.3% | 0.2% | 3.8% (85㎡ 초과 4.0%) |
| 조정지역 시가표준액 3억 이상 | 12% | 0.4% | 1.0% | 12.4% (85㎡ 초과 13.4%) |
과세표준은 시가인정액이에요(지방세법 제10조의2, 2023년 1월 1일부터). 12% 중과는 같은 법 제13조의2 제2항의 무상취득 규정이에요. 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하면 시행령 제28조의6에 따라 중과에서 빠져요. 기타 친족에게는 이 예외가 없어요. 생애최초나 출산 감면은 유상취득에만 있어서 증여에는 쓰지 못해요. 위 세율은 언론과 민간 자료가 일치하는 값이고 행정안전부 원문은 확인하지 못했어요.
받는 사람별 비교 (서울 8억 원, 증여자 1세대 1주택)
| 받는 사람 | 증여세 | 취득세 합계율 | 취득세·교육세 | 총 비용 |
|---|---|---|---|---|
| 배우자 | 29,100,000원 | 3.8% | 30,400,000원 | 59,500,000원 |
| 성년 자녀 | 160,050,000원 | 3.8% | 30,400,000원 | 190,450,000원 |
| 미성년 자녀 | 168,780,000원 | 3.8% | 30,400,000원 | 199,180,000원 |
| 직계존속 | 160,050,000원 | 3.8% | 30,400,000원 | 190,450,000원 |
| 기타 친족 | 171,690,000원 | 12.4% | 99,200,000원 | 270,890,000원 |
배우자는 공제 6억 원 덕분에 증여세가 29,100,000원이지만 기타 친족은 공제가 1천만 원뿐이라 증여세가 171,690,000원이에요. 취득세는 기타 친족만 중과가 적용돼 합계율이 12.4%로 올라가요. 나머지 네 관계는 증여자가 1세대 1주택자라 3.8%예요. 증여자가 다주택자이면 다섯 관계 모두 12.4%를 적용해요.
매수할 때와 비교하면
같은 8억 원 아파트를 무주택자가 유상으로 사면 취득세 본세가 약 1,867만 원이에요(6억~9억 원 구간 세율 (가액 × 2/3억 - 3)%). 증여 취득세는 본세만 보면 3.5%인 28,000,000원이라서 증여가 더 비싸요. 증여세까지 더하면 격차가 커지기 때문에 자녀가 직접 사는 경우와 비교하려면 매수 비용 계산기에 같은 가격을 넣어 보세요.
10년 안에 이미 증여받은 금액이 있을 때
같은 증여자에게 10년 안에 받은 금액은 합산해요. 성년 자녀가 5천만 원을 이미 받은 뒤 1억 원을 더 받으면 공제를 이미 썼으니 과세표준이 1억 원이고 산출세액 10,000,000원에서 신고세액공제를 뺀 9,700,000원을 내요. 계산기는 기존 증여분 세액을 현재 세율표로 다시 계산해 빼는 근사 방식이라 이미 낸 세액과 다를 수 있어요.
부담부증여는 계산하지 않아요
대출이나 전세보증금을 함께 넘기는 부담부증여는 채무 부분에 양도소득세, 나머지에 증여세가 붙어요(상속세 및 증여세법 제47조, 소득세법 제88조). 세부 산식을 확인하지 못해 계산기에 넣지 않았어요. 대출이나 전세가 낀 집은 이 계산기 결과를 그대로 쓰기 어려워요.
신고 기한과 다시 확인할 날짜
증여세는 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 홈택스(hometax.go.kr)에서 신고해요. 취득세 신고 기한은 확인하지 못했어요. 지자체 위택스나 구청 세무과에서 확인하세요. 조정대상지역은 반기마다 재검토하고 지금은 서울 25개 구와 경기 15곳이에요(2026년 7월 1일 효력, 언론 보도 기준). 12월 국회의 세제개편안 처리 결과에 따라 이 페이지를 고쳐요.
2026년 10월 22일 기준이에요. 세액은 참고용이고 신고 전에 관할 세무서와 시·군·구청 세무과에 확인하세요.