등기비용 계산기 (법무사 보수·채권·인지세)
특별·광역시의 8억 원 아파트를 사서 소유권이전 등기를 하면 법무사에 맡길 때 3,239,000원, 셀프등기는 2,348,000원이 들어요. 차이 891,000원은 법무사 보수 810,000원와 부가세 81,000원예요. 가장 큰 항목은 국민주택채권을 사서 바로 팔 때 생기는 할인비용 2,180,000원이에요.
등기비용 계산 (매매 소유권이전)
항목별 내역
반영 범위와 참고값
- ·시가표준액을 매매가 × 70%(5억 6,000만 원)로 근사했어요. 2026년 공시가격이 서울 +18.67%, 전국 +9.16% 올라(언론 보도) 서울 고가 주택은 채권 매입액 오차가 클 수 있어요.
- ·취득세·지방교육세·농어촌특별세와 중개보수는 등기비용에 넣지 않았어요. 합친 총액은 매수 비용 계산기에서 볼 수 있어요.
- ·국민주택채권 할인율은 매일 바뀌어요. 계산기는 15%로 고정했고 발행일 은행 고시율을 확인해야 정확해요.
- ·법무사 보수는 매매가 기준 기본보수예요. 가산보수와 실비는 넣지 않았어요.
8억 원 아파트 소유권이전 등기비용 (2026년 10월 기준)
취득세와 중개보수는 이 금액에 들어 있지 않아요. 위 계산기는 8억 원, 법무사, 서면 신청으로 채워져 있어서 바로 같은 숫자가 나와요.
항목별 계산 근거
| 항목 | 8억 원 예시 | 계산 |
|---|---|---|
| 국민주택채권 할인비용 | 2,180,000원 | 시가표준액 5억 6천만 원(매매가 × 70%)에 매입률 26‰, 할인율 15% |
| 법무사 보수 | 810,000원 | 60만 원 + (8억 원 - 5억 원) × 0.07% |
| 법무사 보수 부가세 | 81,000원 | 보수의 10% |
| 인지세 | 150,000원 | 1억 원 초과 10억 원 이하 구간 |
| 등기신청 수수료 | 18,000원 | 서면 신청 18,000원 |
채권 매입액은 5억 6천만 원에 26‰를 곱한 1,456만 원이고 15%를 곱하면 218만 4천 원이에요. 계산기는 만 원 미만을 반올림해서 2,180,000원으로 보여줘요. 매입률은 주택도시기금법 시행령 별표를 따라요. 인지세는 인지세법 제3조 표에서 1억 원 초과 10억 원 이하가 15만 원이에요. 매도인과 나눠 내면 절반이지만 매수 비용 계산기와 맞추려고 전액을 넣었어요. 전자계약이면 인지세가 없어요.
채권 매입률과 법무사 보수표
| 시가표준액 (특별·광역시 주택) | 매입률 |
|---|---|
| 2천만 원 미만 | 매입 없음 |
| 2천만~5천만 원 | 13‰ |
| 5천만~1억 원 | 19‰ |
| 1억~1억 6천만 원 | 21‰ |
| 1억 6천만~2억 6천만 원 | 23‰ |
| 2억 6천만~6억 원 | 26‰ |
| 6억 원 이상 | 31‰ |
| 매매가 | 법무사 기본보수 (2024년 9월 12일 보수표) |
|---|---|
| 5천만 원 이하 | 21만 원 |
| 5천만~1억 원 | 21만 원 + 초과분 0.1% |
| 1억~3억 원 | 26만 원 + 초과분 0.09% |
| 3억~5억 원 | 44만 원 + 초과분 0.08% |
| 5억~10억 원 | 60만 원 + 초과분 0.07% |
| 10억~20억 원 | 95만 원 + 초과분 0.05% |
| 20억~200억 원 | 145만 원 + 초과분 0.04% |
매매가별 등기비용 비교 (특별·광역시, 서면 신청)
| 매매가 | 법무사에 맡김 | 셀프등기 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 9,000만 원 | 473,000원 | 198,000원 | 275,000원 |
| 3억 원 | 1,372,000원 | 888,000원 | 484,000원 |
| 5억 원 | 2,198,000원 | 1,538,000원 | 660,000원 |
| 8억 원 | 3,239,000원 | 2,348,000원 | 891,000원 |
| 12억 원 | 5,433,000원 | 4,278,000원 | 1,155,000원 |
매매가 9천만 원은 인지세가 없어요. 인지세법 제6조 제5호가 주택 1억 원 이하 소유권이전 증서를 비과세로 두기 때문이에요. 매매가가 오르면 채권 매입률이 높아지고 법무사 보수도 늘어서 12억 원 집은 9천만 원 집보다 등기비용이 약 11배예요. 셀프등기로 줄일 수 있는 금액은 매매가가 클수록 커져요.
시가표준액을 입력하면 달라지는 값
시가표준액을 비워 두면 매매가의 70%로 근사해요. 2026년 공시가격은 전국 평균 9.16%, 서울 18.67% 올랐다는 언론 보도가 있어서 서울 고가 주택은 실제 시가표준액이 이 근사보다 클 수 있어요. 시가표준액이 6억 원이면 매입률이 31‰로 올라 채권 할인비용이 2,790,000원이 되고 합계는 3,849,000원이에요. 5억 6천만 원일 때보다 610,000원이 늘어요.
구간 경계는 값이 크게 뛰어요. 시가표준액이 5억 9천만 원이면 채권 할인비용이 2,300,000원인데 6억 원이 되면 2,790,000원이라서 1천만 원 차이로 490,000원이 늘어요. 채권 할인율은 매일 바뀌고 이 계산기는 15%로 고정했어요. 기타 지역(시·군) 매입률은 확인하지 못해 특별·광역시 표를 그대로 썼고 결과에 참고값으로 표시해요.
셀프등기와 전자신청
셀프등기를 해도 채권 매입, 인지세, 등기신청 수수료는 똑같이 들어요. 줄어드는 것은 법무사 보수와 부가세뿐이라 8억 원이면 891,000원이에요. 등기신청 수수료는 2025년 8월 1일 개정 기준으로 서면 18,000원, e-Form 15,000원, 전자신청 10,000원이에요. 계산기는 서면과 전자를 고를 수 있어요.
계약서를 전자계약으로 쓰고 등기도 전자로 신청하면 인지세 150,000원이 없어지고 등기신청 수수료가 8,000원 줄어요. 8억 원 집에서 합계가 3,081,000원으로 내려가 서면보다 158,000원 적어요. 두 가지는 따로 고를 수 있어요.
근저당을 설정할 때 차주 비용
대출 4억 원이면 채권최고액을 대출의 120%인 4억 8천만 원으로 잡아요(은행별 110~130%). 근저당 설정비는 2011년 이후 표준약관과 대법원 판결에 따라 은행이 내는 게 원칙이라 차주 부담은 0원이에요. 차주 부담 특약이 있으면 등록면허세 0.2%에 지방교육세(등록면허세의 20%)가 붙어 1,152,000원이 돼요.
대출계약서 인지세는 은행과 반씩 내서 4억 원 대출이면 차주분이 75,000원이에요. 이 세 줄은 등기비용 합계에 넣지 않고 따로 보여줘요. 나중에 대출을 갚고 근저당을 지울 때 드는 말소비용은 차주가 내요.
납부 시기와 다시 확인할 것
취득세는 취득일부터 60일 안에 위택스나 관할 구청 세무과에서 신고하고 내요. 등기는 인터넷등기소 전자신청이나 관할 등기소 방문으로 해요. 채권 할인율은 매일, 법무사 보수표와 등기신청 수수료는 개정될 때마다 바뀌어요. 12월 세제개편안 처리 결과를 보고 이 페이지를 고쳐요.
2026년 10월 22일 기준이에요. 금액은 참고용이고 법무사 견적과 다를 수 있어요. 신고 전에 관할 시·군·구청 세무과에 확인하세요.