집 살 때 드는 비용 총정리 2026 — 매수 부대비용 체크리스트

매수 부대비용 한눈에 보기

* 취득세가 부대비용의 대부분을 차지합니다. 나머지 항목은 거래 조건과 대출 여부에 따라 달라집니다.

1. 취득세 — 가장 큰 비중

매수 부대비용에서 압도적인 비중을 차지하는 것이 취득세입니다. 지방세법 제11조에 따라 주택 매매는 금액과 주택 수에 따라 세율이 달라집니다. 1주택자는 1% ~ 3%, 다주택자는 조정대상지역에서 8% ~ 12%까지 중과될 수 있습니다. 지방교육세(취득세의 10%)와 전용 85㎡ 초과 시 농어촌특별세가 함께 부과되어 합산 최대 약 13.4%에 이릅니다. 잔금일(취득일)로부터 60일 이내에 납부해야 합니다.

• 6억 원 이하 1주택: 1.0%
• 6억 ~ 9억 원: 1% ~ 3% 누진 (가액이 높을수록 선형 증가)
• 9억 원 초과: 3.0%
• 전용 85㎡ 초과: 농어촌특별세 0.2% 추가

자세한 세율표는 2026 취득세율표 완벽 정리에서 확인하세요. 생애최초 주택구입자는 최대 200만 원(인구감소지역 300만 원), 출산가구는 최대 500만 원까지 감면받을 수 있으며 두 감면은 중복 적용되지 않습니다.

* 2026년 한시 특례: 지방 준공 후 미분양 아파트(전용 85㎡ 이하·취득가 6억 원 이하)를 개인이 취득하면 취득세 최대 50% 감면 및 다주택 중과 제외가 적용됩니다(1년 한시). 비수도권 인구감소지역도 무주택·1주택자 특례 기준이 상향되었습니다.

2. 중개수수료

공인중개사를 통해 거래하면 중개수수료(복비)가 발생합니다. 매매는 거래금액 구간별 상한요율이 정해져 있으며, 그 범위 안에서 협의로 결정합니다.

* 부가가치세(VAT) 10%는 별도이며, 지자체 조례에 따라 일부 차이가 있을 수 있습니다. 자세한 내용은 중개수수료 상한요율표 2026에서 확인하세요.

3. 국민주택채권 할인비용

소유권이전등기를 할 때는 국민주택채권을 의무적으로 매입해야 합니다. 매입액은 시가표준액 × 매입률로 계산하며, 특별시·광역시 주택 기준 매입률은 시가표준액 구간에 따라 1.3% ~ 3.1%입니다. 대부분의 매수자는 채권을 만기까지 보유하지 않고 은행에서 즉시 할인 매도하므로, 실제 부담액은 매입액 × 할인율입니다.

할인율은 채권 시세에 따라 매일 변동하며, 2026년 5월 기준 약 15% 안팎입니다. 등기 신청 전 은행 고시 할인율을 확인하면 유리한 날짜에 매도할 수 있습니다.

4. 등기 비용 (인지세·등기수수료·법무사 보수)

소유권이전등기를 마치려면 아래 비용이 추가로 듭니다.

• 인지세: 매매계약서에 붙이는 세금으로 거래금액별 정액입니다(1억 ~ 10억 원 구간 15만 원, 10억 원 초과 35만 원). 주택으로서 거래금액 1억 원 이하는 비과세입니다. 원칙적으로 매도·매수인이 절반씩 부담합니다.
• 등기신청 수수료: 방문 서면 신청 18,000원, e-Form 15,000원, 전자신청 10,000원입니다 (2025년 8월 1일 개정).
• 법무사 보수: 대한법무사협회 보수표(2024년 9월 12일 시행) 기준 5천만 원 이하 21만 원부터 시작해 가액 구간별로 가산되며, 부가세 10%가 별도입니다. 셀프등기를 하면 이 보수를 아낄 수 있습니다.

국민주택채권까지 포함한 등기비용 전체 구성은 부동산 등기비용 총정리 2026에서 자세히 다룹니다.

5. 대출 부대비용

주택담보대출을 받으면 별도의 비용이 더 발생합니다.

• 대출 인지세: 대출약정서에도 인지세가 붙으며, 보통 차주와 은행이 절반씩 부담합니다 (5천만 ~ 1억 원 구간 7만 원, 1억 ~ 10억 원 구간 15만 원 중 차주 50%).
• 근저당권 설정비: 등록면허세(채권최고액의 0.2%)와 지방교육세가 발생하지만, 2011년 이후 표준약관·대법원 판결에 따라 대출기관(은행)이 부담하는 것이 원칙입니다. 차주가 별도로 내지 않는 경우가 일반적입니다.
• 중도상환수수료: 대출을 만기 전에 갚을 때 발생합니다. 2025년 1월 13일 개편으로 은행권 주택담보대출은 약 0.6% ~ 0.7% 수준으로 인하되었고, 보통 대출일로부터 3년 이 지나면 면제됩니다.
• 화재보험: 16층 이상 아파트는 단체화재보험이 관리비에 포함되어 별도 부담이 적지만, 단독·다세대 주택은 대출 시 은행이 화재보험 가입을 요구하는 경우가 있습니다(연 수만 원 수준).

* 대출 한도는 매매가와 KB시세(감정가) 중 낮은 금액에 LTV를 적용해 산정됩니다. 대출 가능 금액과 월 상환액은 매수 계산기에서 확인하세요.

6. 이사·정산 비용

• 선수관리비: 관리비 예치금으로, 매수인이 매도인에게 정산해 지급합니다(보통 30만 ~ 50만 원). 장기수선충당금은 소유자 정산 항목입니다.
• 이사비·입주청소: 포장이사와 입주청소를 합쳐 약 150만 ~ 250만 원 수준이며, 평수·짐 양·층수·거리에 따라 달라집니다. 정확한 비용은 업체 견적이 필요합니다.

7. 잊지 말아야 할 신고 의무

매매계약 후 30일 이내에 관할 시·군·구에 실거래 신고를 해야 하며(지연 시 과태료), 일정 조건에서는 자금조달계획서를 함께 제출해야 합니다.

• 규제지역(투기과열지구·조정대상지역): 거래가격과 무관하게 무조건 제출
• 비규제지역: 거래가격 6억 원 이상일 때 제출
• 2026년 2월 10일 개정으로 가상자산 매각대금 항목 기재와 계약금 입금 증빙 자료 제출이 의무화되었습니다.

* 2025년 10월 15일 규제지역이 대폭 확대되어 서울 전역 25개 자치구와 경기 12개 지역(과천·광명·성남 분당·수원 영통 등)이 조정대상지역·투기과열지구로 지정되었습니다. 해당 지역은 거래가격과 무관하게 자금조달계획서 제출 대상입니다.

실전 예시 — 서울 아파트 8억 원 매수 (1주택, 대출 4억)

무주택자가 서울 아파트(전용 84㎡, 매매가 8억 원)를 사면서 4억 원을 대출받는 경우를 가정합니다. 생애최초 감면은 받지 않는 일반 1주택 기준입니다.

* 근저당 설정비는 은행 부담이라 제외했습니다. 채권 할인율·시가표준액·법무사 보수는 시점과 협의에 따라 달라지므로 위 금액은 참고용 추정치입니다.

매수 비용 절약 팁

• 생애최초·출산가구 감면: 조건을 충족하면 취득세를 최대 200만 ~ 500만 원까지 줄일 수 있습니다.
• 셀프등기: 법무사 보수를 생략하면 수십만 원을 아낄 수 있습니다. 인터넷등기소 e-Form 신청을 활용하면 난이도가 낮아집니다.
• 중개수수료 협의: 상한요율은 말 그대로 상한이므로, 계약 전에 미리 협의하면 더 낮은 요율로 조정할 수 있습니다.
• 채권 할인율 타이밍: 국민주택채권 할인율은 매일 변하므로 등기 신청 전 은행 고시율을 확인합니다.