최우선변제 (소액임차인)

2026년 10월 22일 기준 · 마지막 수정 2026-10-22

최우선변제는 보증금이 작은 소액임차인이 경매에서 보증금 일부를 순위와 상관없이 가장 먼저 받는 제도예요. 2026년 7월 1일 시행본 기준으로 서울은 보증금 1억 6,500만 원 이하이면 5,500만 원까지 받고 한도는 주택 가액의 절반이에요.

서울에서 보증금 1억 5천만 원인 세입자

서울 기준 보증금 1억 6,500만 원 이하이면 소액임차인이에요. 보증금 1억 5천만 원인 세입자는 5,500만 원까지 순위와 상관없이 먼저 받아요.

다만 받을 수 있는 금액은 주택 가액의 2분의 1이 한도예요. 낙찰가가 2억 원이면 한도가 1억 원이라서 5,500만 원을 모두 받지만 낙찰가가 8천만 원이면 한도가 4,000만 원이라서 4,000만 원만 받아요.

서울에서 보증금 1억 7천만 원은 기준 1억 6,500만 원을 넘어서 소액임차인이 아니에요. 500만 원 차이로 5,500만 원의 최우선변제가 통째로 사라져요.

표의 금액은 상한이에요. 실제로 받는 금액은 소액임차인에 해당하는지, 그리고 낙찰가의 절반이 그 금액보다 큰지에 따라 정해져요.

지역	보증금	낙찰가	받는 금액
서울	1억 5천만 원	2억 원	5,500만 원
서울	1억 5천만 원	8천만 원	4,000만 원(낙찰가의 1/2)
서울	1억 7천만 원	3억 원	해당 없음(기준 초과)
용인(과밀억제권역 등)	1억 4천만 원	1억 2천만 원	4,800만 원
광역시 등	8천만 원	4천만 원	2,000만 원(낙찰가의 1/2)
그 밖의 지역	7천만 원	1억 5천만 원	2,500만 원

서울에서 보증금이 정확히 1억 6,500만 원이면 소액임차인이고 1원이라도 넘으면 아니에요.

우선변제권은 보증금 전액이 대상이지만 순위가 확정일자 날짜로 갈려요. 최우선변제는 지역별 한도 금액까지만이지만 선순위 근저당보다도 먼저 받을 수 있어요.

지역 구분도 잘 봐야 해요. 서울과 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포는 기준이 다르고 광역시와 그 밖의 지역은 또 달라요.

표는 대통령령인 시행령으로 정해서 개정되면 숫자가 달라져요. 이 페이지는 2026년 7월 1일 시행본이에요. 계약이 그 전에 맺어졌다면 어느 시행본이 적용되는지 확인하세요.

내 집이 어느 지역 구분에 들어가는지는 시행령 조문으로 확인하세요.