우선변제권

2026년 10월 22일 기준 · 마지막 수정 2026-10-22

우선변제권은 임차한 집이 경매로 넘어갔을 때 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받는 권리예요. 대항요건(주택 인도와 전입신고)을 갖추고 확정일자를 받으면 생기고 근거는 주택임대차보호법 제3조의2예요.

낙찰 4억 원 경매에서 확정일자 순서에 따른 배당

집이 4억 원에 낙찰됐고 은행 근저당 채권이 3억 원, 내 전세보증금이 2억 원이라고 가정할게요. 내 확정일자가 근저당보다 늦으면 은행이 먼저 3억 원을 가져가요. 남는 1억 원이 내 몫이라서 보증금 2억 원 중 1억 원을 못 받아요.

내 확정일자가 근저당보다 빠르면 순서가 뒤집혀요. 내가 먼저 2억 원을 받고 남은 2억 원이 은행에 가요.

순위	낙찰 4억 원 배당	세입자가 받는 돈	못 받는 돈
근저당(3억 원)이 먼저	은행 3억 원, 세입자 1억 원	1억 원	1억 원
내 확정일자가 먼저	세입자 2억 원, 은행 2억 원	2억 원	0원

위 두 줄만 봐도 확정일자 날짜 하나가 1억 원의 손실을 갈라요. 같은 집 같은 보증금인데 근저당보다 하루 늦으면 보증금의 절반을 못 받을 수 있다는 뜻이에요.

이 예시는 경매 비용과 세금 같은 우선 채권을 뺐어요. 실제 배당액은 이보다 적을 수 있어요.

대항력은 집주인이 바뀔 때 쓰고 우선변제권은 경매 배당에서 순위를 정하는 데 써요. 둘 다 전입신고에서 출발하지만 우선변제권은 확정일자가 더 필요해요.

최우선변제와도 헷갈리기 쉬워요. 최우선변제는 보증금이 작은 세입자가 순위와 상관없이 일정 금액을 먼저 받는 제도이고 우선변제권은 보증금 전액이 대상이지만 순위는 확정일자 날짜로 정해져요.

권리	생기는 조건	경매에서 하는 일	금액 한도
대항력	주택 인도 + 전입신고	새 집주인에게 임차권 주장	해당 없음
우선변제권	대항요건 + 확정일자	후순위 채권자보다 먼저 보증금 변제	보증금 전액
최우선변제	소액임차인에 해당	순위와 상관없이 일부를 먼저 변제	지역별 정액, 주택 가액의 1/2 이내

순위는 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날을 기준으로 해요. 계약 전에 등기사항증명서를 열어서 내 보증금보다 앞서는 근저당이 얼마인지 확인하세요. 인터넷등기소에서 열람해요.

선순위 채권과 내 보증금을 더한 금액이 집값에 가까우면 위 표의 윗줄 상황이 될 수 있어요. 이런 집은 전세보증보험 가입도 거절될 수 있으니 계약 전에 가능 여부를 먼저 알아보세요.