대항력 (전입신고 포함)

보증금 3억 원 전세, 어떤 서류가 있으면 무엇을 주장할 수 있나

보증금 3억 원에 전세로 들어가는 날 아래 세 가지 중 무엇을 했느냐에 따라 주장할 수 있는 권리가 달라져요.

보증보험도 같은 기준을 써요. HUG와 HF 전세보증은 전입신고와 확정일자를 가입 조건으로 해서 위 표의 맨 윗줄 상태가 아니면 가입이 어려워요.

이사는 했는데 전입신고를 안 한 경우와 전입신고만 하고 이사를 안 한 경우가 위 표의 3·4번째 줄이에요. 둘 다 대항력이 없는 상태라서 계약서에 도장만 찍어 둔 것과 같아요.

전입신고 (합쳐서 설명하는 용어)

전입신고는 새 주소로 주민등록을 옮기는 신고예요. 근거는 주민등록법 제16조이고 임차인에게는 대항력의 두 요건 중 하나예요. 이사하는 날 주민센터에서 신고하고 곧바로 확정일자도 받으세요.

신고 기한과 대항력이 생기는 정확한 시각은 이 사전이 법령 원문으로 확인하지 못해서 숫자를 적지 않았어요. 이사 당일에 신고하면 기한 걱정이 줄어요.

대항력과 우선변제권, 같은 날 얻는 서로 다른 권리

대항력은 집이 팔렸을 때 쓰는 권리이고 우선변제권은 집이 경매에 넘어갔을 때 쓰는 권리예요. 새 집주인에게 계속 살겠다고 주장하는 쪽이 대항력이고 경매 대금에서 내 보증금을 먼저 가져가는 쪽이 우선변제권이에요.

필요한 조건도 달라요. 대항력은 주택 인도와 전입신고 두 가지로 생기고 우선변제권은 거기에 확정일자가 더해져야 생겨요. 전입신고만 했다면 대항력까지만 있는 거예요.

이삿날에 끝내야 하는 일

이사하는 당일에 전입신고와 확정일자를 같이 하세요. 주민센터에서 한 번에 처리하거나 임대차 신고 대상이면 신고와 함께 확정일자가 붙어요.

전입신고를 미루면 그날까지 대항력과 우선변제권이 생기지 않아요. 그 사이에 집에 근저당이 새로 설정되면 내 순위가 그 뒤가 돼요.

근거 조문

• 주택임대차보호법 제3조 · 대항력. 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때 제3자에게 임대차를 주장
• 주민등록법 제16조 · 전입신고

관련 용어

• 확정일자
• 우선변제권
• 최우선변제 (소액임차인)
• 전세보증보험

관련 계산기

• 전월세 비용 계산기