부담부증여

2026년 10월 22일 기준 · 마지막 수정 2026-10-22

부담부증여는 대출이나 전세보증금 같은 채무를 함께 넘기는 조건으로 하는 증여예요. 2026년 10월 기준으로 넘어간 채무 부분은 양도로 보아 양도세를 내고 나머지는 증여로 보아 증여세를 내요.

시가 8억 원 집에 전세보증금 3억 원이 낀 경우

부모가 성년 자녀에게 시가 8억 원 아파트를 증여하면서 세입자의 보증금 3억 원을 같이 넘겨요. 채무 3억 원은 양도로 보고 나머지 5억 원이 증여예요.

증여세는 5억 원에서 기본 공제 5천만 원을 뺀 4억 5천만 원이 과세표준이에요. 20% 구간이라 4억 5천만 원 × 20% − 1천만 원이 8,000만 원이고 신고세액공제 3%를 빼면 7,760만 원이에요.

증여세만 비교하면 8억 원 순수 증여가 1억 6,005만 원이고 부담부증여가 7,760만 원이에요. 8,245만 원 차이가 나지만 채무 3억 원 부분에 양도세가 붙으니 이 차이가 곧 절세액은 아니에요.

시가 8억 원 집에서 넘기는 채무가 커질수록 증여로 보는 금액이 줄어요. 증여세만 놓고 보면 채무 4억 원이면 순수 증여의 3분의 1 수준이에요.

표의 채무가 클수록 채무 부분에 양도세가 붙는다는 점은 그대로예요. 채무 3억 원은 집값의 37.5%에 해당해요.

세 거래의 세금이 구조부터 달라요. 순수 증여는 받은 사람이 증여세를 내고 매매는 판 사람이 양도세를 내요. 부담부증여는 한 거래 안에서 두 세금이 같이 생겨요.

채무를 넘기는 쪽이 이득인지는 양도세에 달려요. 증여세 부담은 줄어도 양도소득세가 새로 생기므로 두 세금을 합쳐서 비교해야 해요. 양도세 쪽 계산 방식은 이 사전이 확인하지 못해서 숫자를 적지 않았어요.

전세보증금도 채무예요. 임대 중인 집을 증여하면 보증금 반환 의무가 받는 사람에게 넘어가요. 이 경우도 부담부증여로 볼 수 있어요.

증여세는 증여받은 달의 말일부터 3개월 안에, 양도소득세는 양도 신고 기한 안에 홈택스나 관할 세무서에 각각 신고해요. 양도소득세 기한 숫자는 이 사전이 확인하지 못했어요.

넘기는 채무가 얼마인지는 대출이면 금융기관에서, 전세면 임대차계약서에서 확인할 수 있어요. 신고 전에 금액을 맞춰 두세요.