장기보유특별공제

2026년 10월 22일 기준 · 마지막 수정 2026-10-22

장기보유특별공제는 오래 보유하거나 오래 살았던 집의 양도차익에서 일정 비율을 빼 주는 제도예요. 2026년 10월 기준으로 일반 주택은 3년 6%에서 15년 30%까지이고 1세대 1주택은 보유 연 4%와 거주 연 4%를 합쳐 최대 80%까지 빼요.

14억 원에 판 집에서 장기보유특별공제의 효과

9억 원에 사서 14억 원에 팔았고 8년 보유, 6년 거주한 1주택이에요. 보유 8년은 32%, 거주 6년은 24%라서 공제율이 56%예요.

양도차익 5억 원 중 12억 원 초과분 비율(2/14)만 과세 대상이라 71,428,571원이 남고 여기서 56%인 약 4,000만 원을 빼요. 공제를 받으면 세금이 3,387,214원이고 받지 못하면 11,861,143원이에요(지방소득세 포함).

보유	거주	보유 공제	거주 공제	합계 공제율
3년	2년	12%	8%	20%
5년	5년	20%	20%	40%
8년	6년	32%	24%	56%
10년 이상	10년 이상	40%	40%	80%

장기보유특별공제로 줄어든 세금은 8,473,929원이에요. 같은 집을 보유 3년, 거주 2년에 팔았다면 공제율이 20%라서 세금이 훨씬 커져요.

보유와 거주는 각각 연 4%씩 10년까지만 세요. 오래 보유해도 실제로 산 기간이 짧으면 공제율이 크게 줄어요.

일반 주택 표는 더 단순해요. 보유 3년에 6%로 시작해서 1년마다 2%p씩 올라 15년 이상이면 30%예요. 4년 8%, 5년 10%, 10년 20% 순이에요.

보유 10년에 거주 2년이면 48%예요. 거주를 8년 더 채우면 공제율이 32%p 올라가는 만큼 장기보유특별공제로 빠지는 금액이 달라져요.

장기보유특별공제는 비과세가 아니에요. 비과세는 세금을 0원으로 만들고 장기보유특별공제는 과세 대상 차익을 비율만큼 줄여서 세금을 깎아요. 12억 원을 넘는 1주택은 비과세 안분 뒤 남은 차익에 장기보유특별공제가 이어서 적용돼요.

기본공제 250만 원과도 달라요. 기본공제는 차익이 얼마든 일정 금액을 빼지만 장기보유특별공제는 보유·거주 기간에 따라 비율이 바뀌고 차익이 클수록 빠지는 금액도 커요. 계산 순서는 장기보유특별공제를 먼저 적용하고 그다음에 기본공제 250만 원을 빼요.

일반 주택용과 1세대 1주택용 표도 따로 있어요. 일반은 3년 6%에서 15년 30%까지 연 2%씩 늘어나고 1세대 1주택은 보유와 거주를 따로 계산해서 합쳐요.

1세대 1주택 표를 쓰려면 보유 3년 이상에 거주 2년 이상이 필요해요. 이 조건을 못 채우면 일반 주택 표(3년 이상 보유부터)로 내려가요.

조정대상지역의 다주택 중과 구간에서는 이 공제가 아예 배제돼요. 2026년 5월 10일 양도분부터 중과가 다시 시행됐으니 팔기 전에 내 집이 중과 대상인지 먼저 따져 보세요.

신고는 양도소득세 신고 때 같이 이뤄지므로 홈택스나 관할 세무서에서 해요.