다주택 양도세 중과

과세표준 1억 원에서 중과 유무에 따른 양도세

기본세율로 계산한 과세표준 1억 원의 산출세액은 1,956만 원이에요. 2주택 중과는 각 구간 세율에 20%p를 더하니 1억 원 × 20%인 2,000만 원이 추가돼서 3,956만 원이 돼요. 3주택 이상은 30%p라서 3,000만 원이 추가돼 4,956만 원이에요.

3주택 이상이면 과세표준 1억 원마다 3,000만 원이 더 붙어요. 과세표준이 3억 원이라면 가산액만 9,000만 원이에요.

장기보유특별공제를 받지 못하는 점까지 합치면 부담 차이는 더 벌어져요. 위 표는 과세표준을 똑같이 1억 원으로 놓고 세율만 비교한 거라서 실제로는 공제가 사라져서 과세표준 자체도 커져요.

경과 규정 일정 (2026년 10월 22일 현재)

2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 양도하는 주택에 한시로 중과를 배제했던 제도가 끝났어요(소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제12호의2 가목). 5월 9일까지 매매계약을 맺은 집에는 경과 기간이 있었어요. 어느 주택이 6개월 대상인지는 세무서에 확인하세요.

취득세 중과·단기양도세율과 구분

중과라는 이름의 세금이 둘이라서 헷갈려요. 취득세 중과는 조정대상지역에서 집을 살 때 8%나 12%를 내는 거고 양도세 중과는 같은 지역에서 다주택자가 집을 팔 때 기본세율에 20%p나 30%p를 얹는 거예요. 한 사람이 살 때와 팔 때 두 번 맞을 수 있어요.

단기양도세율과는 기준이 달라요. 단기양도세율은 보유 기간이 1년이나 2년 미만일 때 적용하고 중과는 주택 수와 지역으로 정해져요.

2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권과 입주권은 주택 수에 들어가요. 집은 한 채인데 분양권이 하나 있으면 양도세 중과 판단에서는 2주택이 될 수 있어요.

팔기 전에 확인할 순서

먼저 내 집이 조정대상지역인지 확인하고 그다음 세대의 주택 수에 분양권과 입주권이 들어가는지 세요. 그 뒤에 잔금일이 경과 규정 안에 드는지를 봐요.

중과 배제 대상 주택의 목록은 소득세법 시행령에 따로 있어요. 이 사전은 그 목록을 검증하지 못해서 적지 않았으니 해당 여부는 관할 세무서에 확인하세요.

근거 조문

• 소득세법 제104조 · 양도소득세율. 제7항에 다주택 중과(+20%p, +30%p)
• 소득세법 제95조 · 조정대상지역 다주택 중과 시 장기보유특별공제 배제(제2항)

관련 용어

• 양도소득세
• 단기양도세율
• 조정대상지역·투기과열지구
• 분양권·입주권
• 일시적 2주택

관련 계산기

• 양도소득세 계산기