1세대 1주택 비과세

2026년 10월 22일 기준 · 마지막 수정 2026-10-22

1세대 1주택 비과세는 집 한 채를 가진 세대가 요건을 갖춰 팔면 양도세를 내지 않는 제도예요. 2026년 10월 기준으로 양도가 12억 원 이하는 전액 비과세이고 넘으면 넘는 비율만큼만 과세하며 2년 보유가 기본 조건이에요.

양도가에 따라 달라지는 과세 비율 (차익 6억 원 가정)

12억 원 이하로 팔면 전액 비과세라 양도세는 0원이에요. 12억 원을 넘으면 양도차익에 (양도가 − 12억 원) ÷ 양도가를 곱한 만큼이 과세 대상이에요.

차익이 똑같이 6억 원이라고 가정하고 양도가만 바꿔서 보면 과세 대상이 얼마나 빠르게 커지는지 알 수 있어요. 13억 원이면 4,615만 원인데 24억 원이면 3억 원이에요.

같은 14억 원이라도 비과세 판정을 받으면 과세 대상이 85,714,285원으로 줄어요. 장기보유특별공제와 기본공제까지 적용한 세금은 양도소득세 항목의 14억 원 예시에서 계산했어요.

12억 원을 1원이라도 넘으면 전체가 과세되는 게 아니에요. 양도가가 12억 1천만 원이면 과세 비율이 0.83%라서 차익 6억 원 중 4,958,677원만 과세 대상이에요.

반면 요건을 못 채우면 12억 원 이하여도 비과세가 없어요. 보유 2년이나 조정지역 거주 2년 중 하나라도 모자라면 차익 전체가 과세 대상이 돼요.

취득 당시 지역	비과세에 필요한 기간
조정대상지역	보유 2년 이상 + 거주 2년 이상
조정대상지역이 아님	보유 2년 이상

이 비과세는 집이 한 채인 세대를 전제로 해요. 이사하느라 잠깐 두 채가 된 세대는 일시적 2주택 특례로 같은 비과세를 받고 이때 종전주택을 새 집을 산 날부터 3년(둘 다 조정대상지역이면 2년) 안에 팔아야 해요.

12억 원을 넘는 부분은 과세 대상이에요. 그 과세분에는 장기보유특별공제가 이어서 적용돼서 보유와 거주가 길수록 세금이 크게 줄어요.

2년 거주 요건은 모든 1주택에 붙는 게 아니에요. 취득할 때 그 지역이 조정대상지역이었는지가 기준이라서 같은 집이라도 조정지역에서 샀으면 거주가 필요하고 비조정지역에서 샀으면 보유만 채워도 돼요.

보유 기간은 2년 이상이어야 하고 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주도 2년 이상이어야 해요. 2년을 며칠 앞두고 팔면 비과세를 놓치니 날짜를 먼저 세어 보세요.

거주 요건은 취득한 날 그 지역이 조정대상지역이었는지로 갈려요. 규제지역은 수시로 지정되고 해제되니 취득일 당시의 지정 상태를 먼저 확인하세요.