조정대상지역·투기과열지구

8억 원 집의 세금이 조정대상지역에서 달라지는 지점

취득세는 주택 수가 늘 때 조정대상지역에서 중과돼요. 8억 원 아파트를 두 번째 집으로 사면 조정지역에서는 8%라서 6,400만 원이고 비조정지역에서는 1주택과 같은 1~3%대 일반세율이라 약 1,867만 원이에요.

증여로 받으면 조정지역의 시가표준액 3억 원 이상 주택이 12%로 중과돼요. 8억 원이면 취득세 본세만 9,600만 원인데 비조정지역이라면 3.5%인 2,800만 원이에요. 양도세에서는 조정지역 주택을 파는 다주택자에게 2주택 20%p, 3주택 이상 30%p가 가산돼요.

같은 8억 원 집이라도 어느 구에 있느냐가 세금을 6,400만 원과 1,867만 원으로 갈라요. 증여에서는 2,800만 원과 9,600만 원이 갈려요.

투기과열지구 (합쳐서 설명하는 용어)

투기과열지구는 투기 우려가 큰 지역에 대출, 청약, 전매 규제를 거는 지정이에요. 2026년 10월 22일 현재 조정대상지역과 같은 범위이고 근거는 주택법 제63조예요.

규제지역에서 무주택자의 주담대 LTV는 40%라서 같은 8억 원 집을 사도 수도권 비규제지역은 5억 6천만 원, 규제지역은 3억 2천만 원까지 빌려요. 2억 4천만 원 차이가 나요. 차액 4억 8천만 원은 본인 자금으로 마련해야 해요.

2026년 7월 1일 효력으로 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리가 투기과열지구와 조정대상지역에 추가됐어요. 국토교통부 주택정책과가 2026년 6월 30일에 발표했어요.

2026년 10월 22일 현재 지정 범위

서울은 25개 자치구 전체가 지정돼 있어요. 경기는 2025년 10월 16일 효력으로 과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남 12곳이 추가됐고 2026년 7월 1일부터 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리가 더해졌어요.

경기 15곳이라는 합계는 2026년 9월 14일 기준 보도에서 확인한 숫자예요. 국토교통부 원문으로 한 번 더 보세요.

투기과열지구·토지거래허가구역과 나란히 보기

세 규제는 이름이 비슷해도 적용되는 곳이 달라요. 조정대상지역은 주로 세금 중과의 기준이고 투기과열지구는 대출·청약·전매 규제의 기준이며 토지거래허가구역은 거래 자체에 구청 허가를 요구하는 규제예요.

2026년 10월 22일 현재 조정대상지역과 투기과열지구는 같은 범위예요. 그래서 실무에서 둘을 가를 일이 거의 없지만 법적 근거와 지정 목적이 달라서 서로 다른 조문(주택법 제63조의2와 제63조)에서 정해요.

토지거래허가구역은 범위가 달라요. 서울 전역과 경기 12곳 아파트가 지정돼 있고 만료일도 조정대상지역과 따로 움직여요.

지정이 바뀌는 시기

지정과 해제는 수시로 이뤄지고 법에 따라 반기마다 재검토해요. 계약일과 취득일 사이에 지정이 바뀔 수 있어서 어느 날짜의 지정 상태를 기준으로 하는지 세무과에 물어봐야 해요.

계약 전에 국토교통부 발표를 확인하세요. 1세대 1주택 양도세 비과세의 거주 요건은 취득 당시 지정 여부로 갈려요.

근거 조문

• 주택법 제63조 · 투기과열지구의 지정. 대출·청약·전매 규제의 기준이 되는 지정
• 주택법 제63조의2 · 조정대상지역의 지정. 제7항에 따라 반기마다 지정 필요성을 재검토

관련 용어

• 토지거래허가구역
• 취득세
• 다주택 양도세 중과
• 증여 취득세
• LTV
• 자금조달계획서

관련 계산기

• 매수 비용 계산기
• 양도소득세 계산기
• 증여세 계산기
• DSR·LTV 계산기