분양권·입주권

2026년 10월 22일 기준 · 마지막 수정 2026-10-22

분양권은 새로 짓는 주택에 입주할 수 있는 권리예요. 2026년 10월 기준으로 분양권을 팔 때는 보유 1년 미만이면 70%, 그 밖에는 60%의 양도세율이 붙고 2021년 이후 취득한 분양권과 입주권은 주택 수에 들어가요.

과세표준 1억 원일 때 분양권 양도세

분양권을 8개월 보유하고 팔면 70%라서 7,000만 원이고 지방소득세 700만 원을 합쳐 7,700만 원이에요. 13개월 보유하고 팔면 60%라서 6,000만 원, 지방소득세까지 6,600만 원이에요.

1년을 넘겼다는 이유만으로 1,100만 원이 줄어드는 셈이에요.

보유 기간	세율	산출세액	지방소득세 포함
1년 미만(8개월)	70%	70,000,000원	77,000,000원
1년 이상(13개월)	60%	60,000,000원	66,000,000원

과세표준이 3억 원인 분양권을 14개월 보유하고 팔면 60%라서 1억 8천만 원이고 지방소득세 1,800만 원을 더해 1억 9,800만 원이에요.

분양권을 가진 채로 완공 주택을 팔 때도 세율이 달라질 수 있어요. 집이 한 채라도 2021년 이후 취득한 분양권이 하나 있으면 조정대상지역에서는 2주택으로 보고 과세표준 1억 원에 2,000만 원이 더해져요.

입주권도 주택 수에 포함돼요. 팔 때 단기양도세율은 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%예요. 소득세법 제89조 제2항과 도시정비법이 입주권을 어떻게 다루는지가 비과세와 중과 판단에 영향을 줘요. 세부 요건은 이 사전이 검증하지 못해서 적지 않았어요.

분양권은 아직 짓는 중인 새 아파트에 들어갈 권리이고 입주권은 재건축이나 재개발 조합원이 새 집을 받을 권리예요. 둘 다 아직 완공 전의 권리라서 건물 자체를 파는 것과 세금 구조가 달라요.

완공된 집과 입주권의 단기양도세율은 1년 미만 70%와 1년 이상 2년 미만 60%예요. 분양권은 국세청 안내에서 1년 미만 70%에 그 밖에는 60%로 확인했어요.

주택 수에서는 둘이 같아요. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권과 입주권은 모두 주택 수에 들어가서 집 한 채에 분양권 한 개가 더해지면 양도세 중과 판단에서 2주택이 돼요.

분양권은 전매제한 기간 안에는 팔 수 없어요. 제한 기간은 이 사전이 확인하지 못해서 숫자를 적지 않았으니 계약 전에 시·군·구청에 물어보세요.

양도세 신고는 홈택스나 관할 세무서에서 해요. 보유 기간은 취득일부터 양도일까지를 세요. 1년이 되는 날을 앞두고 있다면 세무서에 날짜 계산을 확인하세요.