전월세상한제·계약갱신청구권

전세 보증금 3억 원 계약을 갱신할 때

처음 2년 계약이 끝나갈 때 세입자가 청구권을 쓰면 계약이 2년 더 이어져서 총 4년이에요. 갱신하는 계약의 보증금은 5% 이내에서만 올릴 수 있어요.

보증금 3억 원이면 5%가 1,500만 원이라서 최대 3억 1,500만 원이에요. 집주인이 3억 2천만 원을 요구한다면 상한을 500만 원 넘긴 거예요.

월세가 함께 있는 계약이면 보증금과 월세에 각각 5%가 걸려요. 보증금 2억 원에 월세 50만 원이라면 갱신 후 보증금은 최대 2억 1천만 원이고 월세는 최대 52만 5천 원이에요.

신규 계약에는 이 상한이 적용되지 않아요. 새 세입자를 받는 순간에는 시세에 맞춰 보증금을 정할 수 있어요.

계약갱신청구권 (합쳐서 설명하는 용어)

계약갱신청구권은 세입자가 1회에 한해 2년 연장을 요구할 수 있는 권리예요. 근거는 주택임대차보호법 제6조의3이고 한 번 쓰면 다시 쓸 수 없어요. 처음 2년과 합쳐서 2+2라고 불러요.

2+2의 뒤쪽 2년을 쓸지는 첫 계약을 맺을 때부터 가늠해 두세요. 법 개정이 논의 중이라는 보도는 있지만 시행되지 않았어서 이 페이지에는 현행 1회, 2년만 적었어요.

5%, 2+2, 5.0% 세 숫자의 차이

임대차에는 비슷해 보이는 숫자가 셋 있어요. 5%는 갱신할 때 올릴 수 있는 증액 폭, 2+2는 연장할 수 있는 기간, 5.0%는 보증금을 월세로 바꿀 때의 연 환산율이에요.

전월세상한제의 5%는 올릴 수 있는 폭이고 전월세 전환율의 5.0%는 보증금과 월세를 오가는 환산 비율이에요. 이름의 일부가 같아 보여도 계산 방식이 달라서 한 계약에서 두 숫자를 함께 쓰기도 해요.

청구권과 상한제는 서로를 보완해요. 청구권으로 2년을 더 살게 돼도 증액은 5%를 넘기지 못하니 연장과 인상 폭이 한 쌍으로 묶여 있는 셈이에요.

증액 요구를 받았을 때와 청구권을 쓰기 전

집주인이 5%를 넘겨 올려 달라고 하면 그 초과분은 요구할 수 없는 금액이에요. 증액 요구서에 적힌 금액이 현재 보증금과 월세의 5% 안인지 먼저 계산해 보세요. 조례로 더 낮은 비율을 정한 지역이면 상한이 5%보다 낮을 수 있으니 시·군·구청 주택 부서에 확인하세요.

청구권을 쓰는 시기와 집주인이 거절할 수 있는 사유는 주택임대차보호법 제6조의3에 나와요. 이 사전은 그 기간과 사유 목록을 법령 원문으로 확인하지 못해서 적지 않았으니 조문을 직접 읽거나 법률구조 기관에 문의하세요.

근거 조문

• 주택임대차보호법 제7조 · 차임·보증금 증액 청구의 한도(제2항, 5% 이내)
• 주택임대차보호법 제6조의3 · 계약갱신 요구 등(1회, 2년)

관련 용어

• 전월세 전환율 (기준금리 포함)
• 주택 임대차 신고제
• 확정일자

관련 계산기

• 전월세 비용 계산기
• 전월세 전환 계산기