2026 세제개편안 종부세·양도세 개정 내용 (국회 통과 전, 2026년 10월)

개편안 진행 단계 (2026년 10월 22일 기준)

법률 개정이 필요한 내용은 종합부동산세법과 소득세법의 장기보유특별공제, 중과세율 부분이에요. 이 부분은 국회를 통과해야 시행돼요. 시행령 개정은 국회를 거치지 않고 국무회의 의결로 끝나요. 9월 29일 국무회의가 의결한 소득세법 시행령 등 4개 시행령은 10월 1일부터 시행됐고 여기에 조정대상지역 일시적 2주택 특례를 3년에서 2년으로 줄이는 내용이 들어 있어요. 이 변경은 다주택 양도세 중과 재시행 글에서 다뤄요.

종합부동산세 현행과 개편안 비교

개편안 칸은 9월 1일 국무회의가 확정한 정부안 기준이에요. 8월 3일 발표안은 비거주 1주택 기본공제를 9억 원으로 낮추고 세부담 상한을 200%로 올리는 내용이었어요. 두 가지는 9월 1일에 현행 유지로 바뀌었어요. 9억 원이나 200%라고 적힌 자료는 8월 발표안 기준이에요.

* 출처: 재정경제부 2026년 세제개편안 보도자료(2026-08-03)와 정부안 확정 보도자료(2026-09-01). 종합부동산세법 제8조 제1항(기본공제), 제10조·제15조(세부담 상한).

실거주와 비거주를 가르는 기준은 법안과 시행령이 확정돼야 알 수 있어요. 개편안 문서에는 1년 이상 계속 살던 집에서 취학, 직장 변경·전근, 1년 이상 치료·요양, 부모 봉양 같은 부득이한 사유로 다른 시·군에 거주하게 된 기간을 최장 3년까지 거주기간으로 본다는 내용이 있어요. 종부세는 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용해요.

개편안의 단계표는 2027년부터 시작해요. 종부세 납세의무는 매년 6월 1일 기준으로 생기고 고지서는 12월에 나와요. 2026년 12월 고지분에 개편안을 적용한다는 내용은 자료에 없어요. 올해 12월 고지분은 현행 기준이에요.

종부세 세율 개편안 (주택 수 기준에서 주택가액 기준으로)

개편안은 세율 체계를 주택 수 기준에서 주택가액 기준으로 단계적으로 통일하고 과세표준 6억~12억 원 구간 세율을 1.0%에서 1.3%로 올려요. 2028년부터는 주택 수와 관계없이 3주택 이상 세율표 하나를 써요.

* 법인은 현행 2.7%(1·2주택)와 5.0%(3주택 이상) 단일세율이 2027년 3.5%와 5.0%, 2028년부터 5.0%로 바뀌는 안이에요. 출처: 재정경제부 2026-08-03 보도자료.

공시가격 15억 원 1주택 종부세 현행과 개편안

과세표준은 (공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율이에요. 공시가격 15억 원 1주택이면 현행은 (15억 − 12억) × 60% = 1억 8천만 원이고 개편안 실거주는 (15억 − 14억) × 70% = 7천만 원이에요. 두 금액 모두 세율표의 3억 원 이하 구간이라 0.5%를 곱하면 90만 원과 35만 원이에요. 개편안에서 세율표 앞쪽 구간은 바뀌지 않아요.

* 산출세액 기준이에요. 재산세 중복분 공제, 1주택 고령·장기보유 세액공제, 농어촌특별세 20%는 넣지 않았어요. 개편안 열은 2027년 6월 1일 기준 납세의무분을 가정했고 세율표는 현행 1·2주택 칸과 2027년 1·2주택 칸을 썼어요.

20억 원 구간은 현행이 150만 + (4.8억 − 3억) × 0.7% = 276만 원이에요. 개편안 실거주는 150만 + (4.2억 − 3억) × 0.7% = 234만 원이고 비거주는 150만 + (5.6억 − 3억) × 0.7% = 332만 원이에요. 25억 원은 6억 원까지 합산액 360만 원에 초과분을 더해요. 현행은 360만 + 1.8억 × 1.0% = 540만 원이고 개편안은 1.3%를 써서 360만 + 1.7억 × 1.3% = 581만 원이에요.

공시가격 15억 원과 20억 원 실거주 1주택은 세금이 줄고 25억 원은 늘어요. 공정시장가액비율 70%와 6억 ~ 12억 원 구간 세율 1.3%가 기본공제 인상분을 넘어서기 때문이에요. 비거주 1주택은 기본공제가 그대로인데 비율이 70%로 올라 세 가격대 모두 세금이 늘어요.

장기보유특별공제 개편안 (보유에서 거주로)

개편안은 장기보유특별공제를 주택과 주택 외로 나눠요. 주택은 ‘장기거주소득공제’, 주택 외는 ‘장기보유소득공제’로 이름도 바꿔요. 1세대 1주택자는 현재 보유 연 4%와 거주 연 4%를 합쳐 10년에 최대 80%예요. 개편안은 2027년까지 현행과 같고 2028년과 2029년에 거주 쪽으로 옮겨요.

* 조정대상지역 주택을 파는 다주택자는 지금처럼 장기보유특별공제를 못 받고 거주공제도 배제돼요. 출처: 재정경제부 2026-08-03 보도자료 (소득세법 제95조 개정안).

10년 보유하고 3년만 거주한 1주택자로 비교하면 차이가 커요. 현행은 보유 4% × 10 = 40%에 거주 4% × 3 = 12%를 더해 52%예요. 2028년 개편안은 거주 6% × 3 = 18%에 보유 2% × 10 = 20%를 더해 38%이고 2029년부터는 거주 8% × 3 = 24%예요. 10년을 꽉 채워 살면 세 시기 모두 80%라서 오래 보유만 하고 거주를 짧게 한 집에서 공제가 줄어요.

기본공제도 달라져요. 10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1세대 1주택은 양도소득 기본공제를 연 250만 원에서 연 2,500만 원으로 올려요. 65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주하면 양도세를 2027년 50%(한도 5억 원), 2028년 30%(한도 3억 원) 감면하는 한시 특례도 들어 있어요.

다주택 양도세 중과 한시 완화안 (2027~2028년)

2026년 5월 10일부터 조정대상지역 2주택은 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p를 더해요. 개편안은 종부세 정상화에 따른 매도 기회를 준다는 취지로 이 가산세율을 2027년과 2028년 두 해 동안 낮춰요. 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택이 대상이에요.

* 개편안 문서에는 ‘2026년 중 중과를 적용받은 양도분도 포함’이라는 각주가 있어요. 어떤 방식으로 적용하는지는 법안이 확정되기 전에는 알 수 없어요.

서울 2주택자가 10년 보유한 집을 양도차익 3억 원에 판다고 가정하면 과세표준은 2억 9,750만 원이고 기본세율 산출세액은 9,311만 원이에요. 여기에 가산세율을 곱한 값과 지방소득세 10%를 더해요. 완화 기간에 장기보유특별공제를 되살리는지는 자료에 없어서 배제가 유지된다고 가정했어요.

* 과세표준 29,750만 원 × 38% − 1,994만 원 = 9,311만 원에 가산세액을 더한 값의 110%예요. 손으로 계산한 값이고 자세한 단계는 다주택 양도세 중과 글에 나와요.

지방세 개편안 (행정안전부 2026년 8월 26일)

* 지방세법·지방세특례제한법 개정안이에요. 입법예고(2026-08-27 ~ 09-23) 후 10월 말 국회에 제출할 예정이라고 발표됐어요. 생애최초 감면의 현행 요건은 생애최초 주택 취득세 감면 글에서 볼 수 있어요.

다음 할 일

• 2026년 12월에 나오는 종부세 고지서는 현행 기준이에요. 홈택스에서 고지 내역을 조회하고 납부해요.
• 집을 팔 계획이면 지금 시행 중인 중과 규정으로 세금을 먼저 뽑아요. 2027년 완화안은 국회가 확정해야 쓸 수 있어요. 양도비용 계산기로 비과세와 일반 양도세를 계산해요.
• 국회 처리 결과가 나오면 이 글의 표를 확정 숫자로 고쳐요. 시행 시기가 확정되면 날짜도 같이 바꿔요.
• 이 글은 주택분 종부세와 양도세, 취득세·재산세 중 주거 관련 항목만 다뤄요. 토지분 종부세와 법인 과세는 범위 밖이에요.

용어는 종합부동산세, 공정시장가액비율, 장기보유특별공제, 다주택 양도세 중과 항목에서 볼 수 있어요.

출처

• 재정경제부 2026년 세제개편안 발표 (2026-08-03)
• 2026년 세제개편안 정부안 확정 (2026-09-01)
• 행정안전부 2026년 지방세제 개편안 (2026-08-26)
• 소득세법 시행령 등 4개 시행령 국무회의 의결 (2026-09-29)