다주택 양도세 중과 재시행 2026년 5월 10일 (경과규정 11월 9일까지)

중과가 붙는 조건

국세청 안내 기준으로 다주택자가 조정대상지역 안의 주택을 양도하면 중과 대상이에요. 양도하는 집은 조정대상지역 소재여야 하고 세대가 가진 주택 수가 2채 이상이어야 해요. 근거는 소득세법 제104조 제7항(세율)과 제95조 제2항(장기보유특별공제)이에요. 한시 배제는 시행령 제167조의10 제1항 제12호의2에서 2026년 5월 9일까지 양도한 주택으로 정해져 있었어요.

조정대상지역은 2026년 10월 현재 서울 25개 구 전역과 경기 15곳이에요. 2025년 10월 16일에 서울 전역과 경기 12곳(과천·광명·성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)으로 넓어졌고 2026년 7월 1일에 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리가 더해졌어요. 지정은 반기마다 다시 검토해서 바뀔 수 있어요. 비조정대상지역 주택을 파는 경우에는 중과도 장특공제 배제도 없어요.

주택 수에는 2021년 1월 1일 이후 분양권과 입주권이 들어가요. 반대로 지방 저가주택, 인구감소(관심)지역 주택(세컨드홈), 준공 후 미분양주택 같은 일부 특례주택은 주택 수에서 빠져요. 특례주택의 요건과 중과 배제 주택의 전체 목록은 시행령에 있고 이 글 범위 밖이에요.

중과세율과 기본세율표

* 지방소득세(양도소득세의 10%)는 별도예요. 지방소득세까지 합치면 최고 71.5%와 82.5%예요.

가산세율은 과세표준 전체에 붙어요. 구간별 기본세율로 낸 세액에 과세표준 × 20%(또는 30%)를 더하는 식이에요. 기본세율은 아래 8구간이고 누진공제는 세율을 구간 전체에 곱한 뒤 빼는 금액이에요.

* 소득세법 제55조 기본세율을 양도소득세에 준용해요(제104조 제1항). 보유 2년 미만 주택은 1년 미만 70%, 2년 미만 60%의 단기세율이 따로 있어요.

서울 2주택자 양도차익 3억 원 계산 (보유 10년)

조건은 서울 2주택자가 조정대상지역 주택을 10년 보유하고 양도차익 3억 원에 파는 경우예요. 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액이에요. 일반 장기보유특별공제는 3년 6%에서 시작해 1년마다 2%p씩 늘고 15년 이상 30%라서 10년이면 20%예요(소득세법 제95조 제2항 표1). 중과 전은 한시 배제 기간 규정을 그대로 적용한 값이에요.

* 집계산기 양도비용 계산기에 취득가 5억 원, 양도가 8억 원, 2주택, 보유 10년을 넣으면 같은 값이 나와요. 「판 집이 조정대상지역에 있나요」를 고르면 중과가 붙어요.

세금은 9,053만 원 늘어요. 장기보유특별공제를 못 받아 과표가 6,000만 원 커지면서 기본세율 세액이 2,280만 원 늘고 가산세율 20%p가 5,950만 원을 더해요. 둘을 합친 8,230만 원에 지방소득세 10%가 붙어 9,053만 원이에요. 같은 집이 3주택 이상이라면 가산이 29,750만 × 30% = 8,925만 원이라서 합계가 2억 60만 원이에요.

양도차익이 같아도 보유 기간이 길수록 공제를 잃는 금액이 커져요. 보유 15년이면 공제가 30%라서 중과로 잃는 세액도 더 커져요.

경과규정 2026년 11월 9일 (2025년 10월 16일 신규 지정지역)

5월 9일까지 맺은 매매계약은 계약일부터 일정 기간 안에 양도하면 중과를 적용하지 않아요. 기간은 지역에 따라 4개월과 6개월로 달라요. 4개월 기한은 2026년 9월 9일에 끝났고 6개월 기한은 2026년 11월 9일까지예요.

* 출처: 관계부처 합동 보도자료(2026-02-12), 국세청 안내(2026-04-24).

국세청이 안내한 조건은 세 가지예요. 토지거래허가 대상 주택(서울 전역 아파트 등)은 5월 9일까지 허가를 신청하고 허가를 받은 뒤 매매계약을 맺어야 해요. 허가 대상이 아닌 주택은 5월 9일 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 받아야 해요. 두 경우 모두 계약금을 받은 금융거래내역 같은 증빙이 있어야 하고 가계약이나 허가 전 사전거래약정은 계약으로 인정하지 않아요.

예를 들어 5월 7일에 용산구 아파트 토지거래허가를 신청한 다주택자는 허가 후 맺은 계약일부터 4개월 안에 양도해야 했고 9월 9일을 넘길 수 없었어요. 6개월 지역도 계약일에 6개월을 더한 날과 11월 9일 중 빠른 날이 기한이에요. 기한 안에 잔금이나 등기를 마쳐야 해서 어느 날짜를 양도 시기로 보는지는 관할 세무서에 확인하세요.

양도소득세 예정신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 해요. 2026년 11월 9일에 양도하면 2027년 1월 31일까지예요.

1주택 비과세와 일시적 2주택 기간 단축 (2026년 10월 1일 시행)

세대가 1주택이면 중과 대상이 아니에요. 양도가액 12억 원 이하는 전액 비과세이고 12억 원을 넘으면 넘는 비율만큼만 과세해요(소득세법 제89조 제1항 제3호, 시행령 제154조). 2년 보유가 기본이고 취득 당시 조정대상지역에 있던 집은 2년 거주도 해야 해요.

이사하느라 집이 잠시 두 채가 되는 일시적 2주택도 1세대 1주택으로 봐요. 종전주택을 산 지 1년이 지난 뒤 새 집을 사고 새 집을 산 날부터 3년 안에 종전주택을 팔아야 해요(소득세법 시행령 제155조 제1항). 종전주택과 새 집이 모두 조정대상지역에 있으면 이 기간이 2년으로 줄었어요. 2026년 8월 4일 이후에 새 집을 샀고 종전주택을 2026년 10월 1일 이후에 양도하는 경우에 적용해요. 8월 3일 이전에 샀거나 매매계약을 맺고 계약금을 낸 경우는 종전 3년이에요. 9월 29일 국무회의가 시행령 개정을 의결했고 10월 1일에 시행됐어요.

기간을 넘기면 일반 2주택으로 보고 이 글의 중과가 적용돼요. 양도가액 12억 원 이하분 비과세와 최대 80% 장기보유특별공제도 받지 못해요.

2027~2028년 중과 완화안 (국회 통과 전)

정부 세제개편안에는 2027년과 2028년 두 해 동안 가산세율을 낮추는 안이 들어 있어요. 2주택은 2027년 +5%p와 2028년 +10%p, 3주택 이상은 +10%p와 +15%p예요. 국회를 통과하지 않아서 지금 양도하면 +20%p와 +30%p가 그대로 적용돼요. 같은 사례를 완화안 세율로 계산한 값은 2026 세제개편안 종부세·양도세 개정 내용에서 볼 수 있어요.

다음 할 일

• 홈택스의 세금신고 → 양도소득세 신고 → 모의계산 메뉴에서 비과세·중과세 자가진단과 양도소득세 자동계산을 쓸 수 있어요. 손택스 앱에도 같은 메뉴가 있어요. 상담은 국세상담센터 126번이에요.
• 세대 주택 수를 세어요. 분양권과 입주권은 2021년 1월 1일 이후 분부터 포함하고 특례주택은 빠질 수 있어요.
• 11월 9일 경과규정을 쓰려면 매매계약서, 계약금 받은 통장 내역, 토지거래허가서를 챙겨서 관할 세무서에 기한 계산을 먼저 확인해요.
• 양도소득세는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 홈택스나 관할 세무서에서 신고하고 내요.

예외도 있어요. 조정대상지역 매입임대 아파트는 기본적으로 2027년 12월 31일까지 양도하면 중과 배제를 유지해요(시행령 개정으로 기한이 생겼어요). 일시적 2주택은 앞에서 본 기간 안이면 중과 대상이 아니에요.

용어는 다주택 양도세 중과, 조정대상지역, 장기보유특별공제, 일시적 2주택, 1세대 1주택 비과세 항목에서 정의와 근거 조문을 볼 수 있어요.

출처

• 다주택자 양도세 중과 유예 5월 9일 종료 (관계부처 합동, 2026-02-12)
• 5월 9일, 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 (국세청, 2026-04-24)
• 소득세법 시행령 등 4개 시행령 국무회의 의결 (2026-09-29)