근저당 설정·채권최고액·등록면허세

3억 원 대출의 채권최고액과 근저당 설정 등록면허세

대출금 3억 원에 채권최고액을 110%로 잡으면 3억 3천만 원, 120%이면 3억 6천만 원, 130%이면 3억 9천만 원이에요. 은행마다 배수가 달라서 통상 120%로 계산해요.

3억 6천만 원 × 0.2%가 720,000원이고 지방교육세 144,000원을 더한 864,000원이 근저당 설정 등록면허세 합계예요. 배수가 달라지면 세금도 79만 2천 원에서 93만 6천 원까지 움직여요.

등록면허세에 붙는 지방교육세는 등록면허세의 20%예요. 최고액의 0.2%에 20%를 곱하면 0.04%이니 두 세금을 합친 세율은 0.24%예요.

2011년 이후에는 근저당 설정 비용을 은행이 부담하는 게 원칙이에요. 그래서 집계산기 매수 계산기는 근저당 설정비를 0원으로 계산하고 채권최고액만 참고로 보여 줘요.

대출을 낀 매수에서 비용을 내는 사람

설정 비용은 2011년 이후 표준약관과 대법원 판결로 은행이 부담하는 게 원칙이에요. 말소 비용은 차주가 내고 대출 인지세는 차주와 은행이 절반씩 내요.

대출금·채권최고액·실제 채무, 그리고 취득세와의 구분

대출금은 내가 실제로 빌린 금액이고 채권최고액은 등기부에 적힌 담보 한도예요. 실제 채무는 갚아 가면서 줄어들지만 등기부의 채권최고액은 근저당을 말소하기 전까지 그대로 남아요.

이 숫자는 전세로 들어가는 사람에게도 의미가 있어요. 집 한 채에 선순위 근저당이 이미 크게 잡혀 있으면 내 보증금이 뒤로 밀리고 전세보증보험 가입도 거절될 수 있어요. 등기부에서 채권최고액을 확인하는 이유예요.

등기소에서 하는 일마다 세금도 달라요. 소유권을 넘겨받을 때는 취득세를 내고 근저당처럼 권리를 설정하는 등기에는 등록면허세를 내요. 대출을 낀 집을 사면 두 세금을 모두 내게 돼요. 과세표준도 달라서 취득세는 취득가액이, 근저당 등록면허세는 채권최고액이 기준이에요.

설정과 말소 시점

대출이 실행되는 날 근저당이 설정되고 등록면허세는 그 등기를 신청할 때 내요. 설정 비용은 은행이 부담하는 게 원칙이라 차주 부담 특약이 있는지만 대출 약정서에서 확인하세요.

대출을 다 갚으면 말소를 신청하고 그 비용은 차주가 내요. 말소하지 않으면 등기부에 최고액이 계속 남아요.

집계산기 매수 계산기는 근저당 설정비를 0원으로 두고 채권최고액을 120%로 어림해서 보여 줘요.

근거 조문

• 민법 제357조 · 근저당. 채권최고액을 한도로 장래의 채무를 담보
• 지방세법 제28조 · 등록면허세의 세율. 근저당 설정은 채권최고액의 0.2%, 지방교육세는 등록면허세의 20%

관련 용어

• 지방교육세
• 인지세
• 우선변제권
• 중도상환수수료
• 취득세

관련 계산기

• 등기비용 계산기
• 대출 상환 계산기