규제지역 주택담보대출 한도 LTV 40%·6억 상한과 DSR (2026년 10월 기준)

지역 구분 (규제지역·수도권 비규제·지방)

* 현재 모든 조정대상지역이 투기과열지구와 같은 범위예요. 지정은 주택법 제63조·제63조의2에 따라 반기마다 다시 검토해요. 경기 15곳이라는 합계는 언론 보도 기준이고 최신 지정은 국토교통부 공고에서 확인해요.

지역·차주별 LTV (주택구입 목적 은행 대출)

* 출처: 금융위원회 보도자료(2025-10-15, 규제지역 무주택 LTV 70%에서 40%로), 가계부채 관리 방안(2025-06-27, 생애최초 80%에서 70%로). 소득과 주택가격 조건이 붙은 서민·실수요자 우대 구간이 있다는 보도가 있지만 공식 원문을 확인하지 못해 표에 넣지 않았어요.

대출 한도는 세 가지 중 가장 낮은 값이에요. 담보가에 LTV를 곱한 금액, 아래 표의 금액 상한, 그리고 DSR로 계산한 금액이에요. 담보가는 보통 매매가와 시세 중 낮은 값을 써요.

수도권·규제지역 주담대 금액 상한 (6억·4억·2억 원)

* 6억 원 상한은 2025-06-28부터이고 15억 원·25억 원 구간은 2025-10-16부터예요. 수도권 또는 규제지역의 주택구입 목적 대출에 적용해서 인천·경기 비규제 지역도 포함돼요. 중도금대출은 제외하고 잔금 대출로 바꿀 때 적용해요.

서울 20억 원 아파트를 무주택자가 사면 LTV 40%로 8억 원이지만 15억 원 초과 구간 상한이 4억 원이라 4억 원이에요. 서울 10억 원 아파트를 생애최초로 사면 70%로 7억 원이지만 6억 원에서 막혀요. 인천 8억 원 아파트를 무주택자가 사면 수도권 비규제 70%로 5억 6천만 원이고 6억 원 아래라 그대로 나와요. 인천 10억 원이면 7억 원이 6억 원으로 줄어요.

만기·전입·용도 제한

• 만기는 30년 이내예요(수도권·규제지역 주택구입 주담대).
• 대출을 받은 날부터 6개월 안에 전입해야 해요(수도권·규제지역, 보금자리론도 같아요).
• 1주택자가 집을 팔지 않고 추가로 사는 대출은 LTV 0%예요. 처분조건부는 6개월 안에 종전 주택을 팔겠다고 약정해야 해요.
• 생활안정자금 주담대는 수도권·규제지역에서 1주택자 최대 1억 원이고 다주택자는 못 받아요.
• 2026년 4월 17일부터 수도권·규제지역 다주택자의 아파트 담보대출 만기연장은 원칙적으로 안 돼요. 임차인이 있으면 임대차 종료일까지 예외예요.
• 2025년 10월 29일부터 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 이자 상환분도 DSR에 들어가요.

* 출처: 금융위원회 보도자료(2025-06-27, 2025-10-15, 2026-04-01).

DSR과 스트레스 DSR

DSR은 모든 대출의 연 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율이에요. 은행은 40%, 제2금융권은 50%가 한도이고 총대출이 1억 원을 넘으면 적용해요. 스트레스 DSR은 실제 금리에 스트레스 금리를 더한 금리로 원리금을 계산해서 같은 소득에서도 한도가 줄어요. 변동금리는 스트레스 금리를 100% 반영해요.

* 출처: 금융위원회 스트레스 DSR 3단계 보도자료(2025-05-20)와 행정지도 개정(2026-07-01 시행). 혼합형·주기형 금리는 반영 비율이 낮아지지만 3.0% 하한과 어떻게 만나는지는 확인하지 못했어요. 해당하면 은행 사전심사로 확인해요.

서울 10억 원 아파트 무주택자 한도 계산 (연소득 8천만 원)

가정은 다섯 가지예요. 다른 대출이 없고 변동금리 연 4.0%에 만기 30년 원리금균등상환이에요. 스트레스 금리는 규제지역 하한 3.0%를 써서 DSR 산정 금리가 7.0%가 돼요. 은행 DSR 한도는 40%예요. LTV 한도는 10억 원 × 40% = 4억 원이고 금액 상한 6억 원에는 걸리지 않아요.

DSR 한도는 연소득 8천만 원 × 40% = 연 3,200만 원이고 월로는 266.7만 원이에요. 7.0%에 30년 원리금균등이면 대출 1억 원당 월 상환액이 66.53만 원이라서 266.7만 ÷ 66.53만 × 1억 = 약 4억 82만 원이에요. LTV 한도 4억 원과 거의 같아서 이 소득이면 LTV가 먼저 걸려요.

* 월 상환액은 집계산기 대출 계산 엔진의 원리금균등 공식과 같은 식으로 구했어요. 실제 은행은 일할 계산과 우대금리 때문에 조금 달라요.

대출 4억 원을 실제 금리 4.0%로 갚으면 월 약 191만 원이고 연 2,292만 원이라 연소득의 28.6%예요. DSR 심사에서는 7.0% 기준 연 3,193만 원을 써서 39.9%로 보고 40% 안에 들어와요. 5천만 원에 4억 원을 신청하면 같은 계산에서 DSR이 약 64%로 나와 한도를 넘어요.

같은 집을 생애최초로 사면 LTV 70%로 7억 원이고 6억 원 상한이 걸려 6억 원이 최대예요. 6억 원을 다 받으려면 7.0% 기준 연 상환액 약 4,790만 원을 소화할 연소득이 필요하고 약 1억 2천만 원이에요. 연소득 8천만 원이면 DSR이 4억 원에서 막아서 LTV 70%의 이점이 거의 없어요.

수도권·규제지역 밖에서는 스트레스 금리가 실질 0.75%p라 산정금리가 4.75%예요. 연소득 8천만 원 기준 DSR 한도는 약 5억 1,120만 원이에요. 지방 비규제 지역 10억 원 아파트를 무주택자가 사면 LTV 70%로 7억 원이고 6억 원 상한은 없어서 DSR 한도가 대출 한도가 돼요. 이 50% 적용은 2026년 12월 31일까지예요.

정책대출 최대 한도 (2025년 6월 28일부터)

* 출처: 금융위원회 가계부채 관리 방안(2025-06-27). 2026년에 한도가 바뀌었는지는 확인하지 못했어요. 소득과 주택가격 요건은 이 글 범위 밖이라 취급 은행에 확인하세요.

앞으로 바뀌는 것

• 규제지역은 반기마다 재검토해서 늘거나 줄 수 있어요. 지정 목록은 잔금 전에 국토교통부 공고로 다시 봐요.
• 2026년 12월 31일에 지방 스트레스 금리 50% 적용이 끝나요. 이후 비율은 확인하지 못했어요.
• 서울 전역과 경기 12곳 아파트 토지거래허가구역이 2026년 12월 31일까지라는 보도가 있어요. 공고 원문은 확인하지 못했어요.
• 한국은행 기준금리는 3.00%예요(2026년 8월 27일 인상, 10월 22일 동결). 변동금리가 오르면 DSR 한도가 줄어요.

다음 할 일

• 계약 전에 은행에서 사전심사를 받아 실제 한도를 확인해요. 연소득과 기존 대출을 넣고 한도를 미리 계산해 보려면 DSR·LTV 계산기를 써요.
• 대출이 정해지면 대출 상환 계산기로 월 상환액과 총이자를 봐요.
• 규제지역 주택은 가격과 관계없이 자금조달계획서를 내요. 매매계약 후 30일 안에 실거래 신고와 함께 해요.
• 대출 실행 후 6개월 안 전입 계획을 세워요. 처분조건부 대출이면 처분 기한을 약정서에 적어요.

예외로 1주택자가 집을 팔지 않고 추가로 사는 경우는 규제지역 LTV가 0%라서 이 표로 계산하지 않아요. 같은 8억 원 집으로 취득세와 현금 필요액을 계산한 예는 서울 8억 아파트 살 때 드는 돈에서 볼 수 있어요.

용어는 LTV, DSR, 스트레스 DSR, 주담대 최대한도, 조정대상지역 항목에서 숫자와 근거를 볼 수 있어요.