서울 8억 아파트 살 때 드는 돈 전부 (2026년 10월 기준)

8억 원 아파트 부대비용 항목별 금액

조건은 서울 전용 84㎡(85㎡ 이하라 농어촌특별세 없음), 매매가 8억 원, 시가표준액 매매가의 70%, 국민주택채권 할인율 15%, 서면 등기신청, 법무사 대행이에요. 항목별 계산식은 집 살 때 드는 비용 항목별 금액 글에 있고 여기서는 감면과 대출 규모에 따라 달라지는 값을 비교해요.

* 같은 값을 집계산기 매수 계산기에 넣으면 같은 합계가 나와요. 출산가구는 대출 3.2억 원 기준이에요. 근저당 설정비는 은행이 내는 게 원칙이라 0원으로 잡았어요. 인지세 15만 원은 매도인과 나누기로 하면 줄지만 계산기는 매수인 몫으로 전액 넣어요.

취득세는 8억 원 × (8 × 2 ÷ 3 − 3)% = 약 2.33%라서 1,867만 원이고 지방교육세가 187만 원이에요. 생애최초 감면은 지방세특례제한법 제36조의3에 따라 12억 원 이하 주택에 200만 원까지예요. 출산가구 감면은 본세 500만 원에 교육세 50만 원을 더한 550만 원이고 두 감면은 겹치지 않아요. 둘 다 해당하면 큰 쪽 하나만 적용해요(제180조). 구간별 세율은 2026년 주택 취득세율에, 감면 요건은 생애최초 주택 취득세 감면에서 볼 수 있어요.

생애최초 감면을 받고 나서 취득일부터 3년 안에 팔거나 증여하거나 세를 놓으면 감면받은 세액을 다시 내요. 국민주택채권 할인율은 매일 바뀌어서 15%는 5월 말 기준 가정이에요. 등기 구간별 금액은 등기비용 계산기와 등기비용 가이드에서 바꿔 볼 수 있어요.

대출 규모별 현금 필요액

잔금일에 현금으로 내야 하는 돈은 매매가에서 대출을 뺀 금액에 부대비용과 법무사 부가세를 더한 값이에요. 이사비와 선수관리비는 따로 보여 줘요. 포장이사와 입주청소를 합치면 약 150만 ~ 250만 원이고 선수관리비(관리비 예치금)는 보통 30만 ~ 50만 원이에요.

* 이사·정산 비용을 중간값 240만 원으로 넣으면 매매대금 말고 드는 돈이 일반 2,977만 원(매매가의 3.7%), 생애최초 2,777만 원(3.5%)이에요.

생애최초가 일반보다 현금이 2억 4,200만 원 적게 드는 이유는 대출이 2억 4천만 원 많고 취득세가 200만 원 적기 때문이에요. 현금을 아끼는 대신 월 상환액이 늘어요. 실제 금리 4.0%에 30년 원리금균등이면 3억 2천만 원은 월 약 152.8만 원이고 5억 6천만 원은 월 약 267.4만 원이에요.

가격·면적·주택 수에 따라 달라지는 부대비용

매매가가 올라도 부대비용이 직선으로 늘지 않아요. 중개수수료 상한 요율이 9억 원에서 0.4%에서 0.5%로 오르고 채권 매입률은 시가표준액이 6억 원을 넘으면 2.6%에서 3.1%로 올라가요. 아래는 서울 84㎡ 무주택자가 LTV 40%로 대출받는 경우예요.

8억 9천만 원에서 9억 원으로 1천만 원 오르면 합계가 약 205만 원 늘어요. 취득세와 교육세가 98만 원이고 중개수수료가 103만 원이에요. 취득세는 6억 원에서 9억 원 사이에 세율이 1%에서 3%로 이어져 올라서 끊김이 없지만 중개수수료는 9억 원이 되는 순간 요율이 바뀌어 끊겨요. 중개수수료는 상한이라 협의로 낮출 수 있어요.

8억 원과 8억 9천만 원 사이에서 채권 할인이 218만 원에서 290만 원으로 뛰는 것은 시가표준액 추정액(매매가의 70%)이 6억 원을 넘기 때문이에요. 경계는 매매가 약 8억 5,700만 원이에요. 실제 시가표준액은 공시가격 기준이라 등기 전에 은행에서 확인해요.

* 서울은 전 지역이 조정대상지역이라 집이 이미 한 채 있는 상태에서 사면 일시적 2주택 특례가 아닌 한 8%예요. 같은 8억 원 집인데 취득세만 4,666만 원 차이가 나요.

대출 한도 (LTV와 DSR)

서울은 규제지역이라 무주택자 LTV가 40%이고 생애최초는 70%예요. 8억 원 × 70% = 5억 6천만 원은 수도권·규제지역 6억 원 상한 아래라서 상한에 걸리지 않아요. 한도는 LTV로 정해져도 DSR을 넘으면 받을 수 없어요. 다른 대출이 없고 변동금리 4.0%에 스트레스 금리 3.0%를 더한 7.0%, 만기 30년 원리금균등, 은행 DSR 40%를 가정해요.

* 연소득 8천만 원이면 5억 6천만 원은 연 상환액 4,471만 원(산정금리 7.0%)이 연소득의 55.9%라 DSR 40%를 넘어요. 이 소득의 최대 한도는 약 4억 82만 원이에요. 계산 과정과 소득별 표는 규제지역 주택담보대출 한도 글에서 볼 수 있어요.

대출을 받으면 6개월 안에 전입해야 하고 만기는 30년 이내예요. 대출 인지세는 3억 2천만 원과 5억 6천만 원 모두 1억 원 초과 10억 원 이하 구간이라 차주 몫이 7.5만 원이에요. 내 소득으로 가능한 한도는 DSR·LTV 계산기에 연소득과 기존 대출을 넣어 확인해요.

서울 아파트 계약 전 확인

• 서울 전역 아파트는 토지거래허가구역이라 계약 전에 구청 허가를 받아야 한다고 보도됐어요. 보도 기준 기한은 2026년 12월 31일이고 공고 원문은 확인하지 못했어요. 허가를 받으면 직접 살아야 하는 의무가 붙어요.
• 규제지역이라 자금조달계획서를 가격과 관계없이 내요. 투기과열지구는 증빙서류도 붙여요.
• 매매계약 후 30일 안에 실거래 신고를 해요.

다음 할 일

• 은행에서 사전심사로 대출 한도를 받고 잔금일에 낼 현금을 위 표로 잡아요.
• 잔금일부터 60일 안에 위택스나 시·군·구청 세무과에 취득세를 신고하고 내요. 생애최초 감면 신청서를 같이 내요. 신고를 안 하면 무신고가산세 20%가 붙고 납부가 늦으면 하루에 0.022%씩 가산세가 붙어요(지방세기본법 제53조, 제55조).
• 인터넷등기소 e-Form으로 등기를 직접 신청하면 법무사 보수 81만 원과 부가세 8만 원이 빠지고 수수료는 15,000원이에요. 대신 서류를 직접 준비해요.

예외로 이미 집이 있는 상태에서 8억 원 집을 사면 계산이 달라져요. 규제지역 LTV가 0%이거나 처분조건부 40%이고 취득세도 일시적 2주택이면 일반세율, 아니면 8%예요. 취득세 일시적 2주택 기한도 9월 30일 개정으로 조정대상지역끼리는 2년으로 줄었는데 적용 시기를 확인하지 못했어요. 구청 세무과에 먼저 물어보세요.

용어는 취득세, 생애최초 주택 취득세 감면, 중개보수, 국민주택채권, LTV 항목에서 따로 설명해요.